Objednat předplatné Zákony pro lidi PLUS
Přidej k oblíbeným

IV. ÚS 96/01Usnesení ÚS ze dne 18.10.2001nabídka na koupi bytu podle § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a ně

Typ řízeníO ústavních stížnostech
Význam3
NavrhovatelSTĚŽOVATEL - FO
Soudce zpravodajZarembová Eva
Typ výrokuodmítnuto pro zjevnou neopodstatněnost - § 43/2/a)
Předmět řízení
právo na soudní a jinou právní ochranu
Věcný rejstříkCena
Paralelní citace (Sbírka nálezů a usnesení)U 38/24 SbNU 551
EcliECLI:CZ:US:2001:4.US.96.01
Datum podání12.02.2001
Napadený akt

rozhodnutí soudu

rozhodnutí soudu

Dotčené ústavní zákony a mezinár. sml.

2/1993 Sb., čl. 36 odst.1, čl. 11

Ostatní dotčené předpisy

526/1990 Sb., § 2 odst.3

72/1994 Sb., § 22

99/1963 Sb., § 132, § 157 odst.2


přidejte vlastní popisek

IV.ÚS 96/01 ze dne 18. 10. 2001

U 38/24 SbNU 551

nabídka na koupi bytu podle § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a ně

ČESKÁ REPUBLIKA

USNESENÍ

Ústavního soudu

Ústavní soud rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Pavla Varvařovského a soudců JUDr. Vladimíra Čermáka a JUDr. Evy Zarembové o ústavní stížnosti manželů J. a N.T., oba zastoupeni JUDr. Z.Š., proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 9. 11. 2000, čj. 17 Co 449/2000-68, za účasti Městského soudu v Praze, jako účastníka řízení, a P., právně zastoupené JUDr. R.D., jako vedlejšího účastníka řízení, takto:

Ústavní stížnost se odmítá.

Odůvodnění:

Stěžovatelé se, s odvoláním na porušení základních práv, chráněných čl. 11 odst. 3, čl. 36 odst. 2 Listiny základních práv a svobod a čl. 1 Dodatkového protokolu k Evropské úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod, domáhají rušení v záhlaví uvedeného rozsudku, jímž bylo potvrzeno (mimo výroku o nákladech řízení) rozhodnutí Obvodního soudu pro Prahu 7 ze dne 8. 3. 2000, čj. 8 C 176/99-39, kterým byla zamítnuta jejich žaloba na vyslovení neplatnosti nabídky ke koupi bytové jednotky, kterou učinil vlastník domu ve smyslu ustanovení § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. Vyslovení neplatnosti této nabídky se domáhali s odůvodněním, že podle jejich názoru je nabídková cena v rozporu s cenovým předpisem a vlastník nemovitosti zneužívá svého hospodářského postavení.

V ústavní stížnosti uvádí, že nesouhlasí se závěry obecných soudů, dle kterých ceny nemovitostí nejsou regulovány, a řídí se tržními zásadami, neboť uvedené tvrzení je v rozporu s ustanovením § 22 odst. 8 zákona č. 72/1994 Sb., spolu s poznámkou pod čarou, ve které je uveden odkaz na § 2 odst. 3 zákona č. 526/1990 Sb., přičemž dle ustanovení § 1 zákona č. 309/1999 Sb. platí, že poznámku pod čarou je nutno považovat za plné znění zákona, jímž jsou soudy povinny se řídit. Částku, za kterou jim byl byt nabídnut ke koupi, považují za nepřiměřenou, neodpovídající nejen výdělkovým možnostem jejich, ale i převážné většiny obyvatel republiky. Za relevantní nepovažují poukaz soudu, že někteří nájemníci v domě byty za nabízenou cenu koupili. Nesouhlasí s názorem, že vlastník domu nezneužil svého hospodářského postavení, protože jako jedna z mnoha realitních kanceláří je vystaven konkurenci na trhu nemovitostí, neboť dle jejich názoru ve vztahu ke stěžovatelům je vlastníkem, a je zcela irelevantní, jaký je jeho předmět činnosti. Uvádí, že o nepřiměřeně vysoké ceně předložili dostatek důkazů a soud navíc opomněl existenci dvou trhů s byty, a to trhu, kde dochází k převodu bytů v souladu s občanským zákoníkem a trhu bytů, kde dochází k převodu bytů do vlastnictví dle zákona č. 72/1994 Sb. Napadeným rozhodnutím tak bylo porušeno právo na jejich soudní ochranu, přičemž porušení spatřují v tom, že vlastník nemovitosti by na jejich úkor získal zcela bezdůvodný a bezprecedentní zisk. Rozhodnutí také protiřečí čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod . Rovněž upozornili, že stejný odvolací soud rozhodoval i obdobnou kauzu, vedenou u Obvodního soudu pro Prahu 7, který ve svém rozhodnutí zastával shodný názor jako stěžovatelé.

Městský soud ve vyjádření k ústavní stížnosti odkázal na obsáhlé odůvodnění rozhodnutí obou soudů s tím, že stěžovatelé neuvedli žádné důvody, které by svědčily o porušení jejich ústavně zaručených práv. V jejich argumentaci, založené na bezprecedentním zisku vlastníka nemovitosti, neshledává soud souvislost s porušením práva nájemců bytu. K výtce, týkající se obsazenosti senátu odvolacího soudu, uvedl, že podle rozvrhu práce senát 17 C vyřizuje veškerá odvolání proti občanskoprávním rozhodnutím Obvodního soudu pro Prahu 7.

P., jako vedlejší účastník, ve vyjádření k ústavní stížnosti navrhla odmítnutí ústavní stížnosti a uvedla obdobné argumenty jako v řízení u obecných soudů. Námitky stěžovatelů považuje za účelové a zdůraznila, že stěžovatelé nepochopili konstrukci zákona č. 72/1994 Sb., neboť vyžadují, aby jim, jako nájemcům, bylo přiznáno víc práv než stanoví zákon, když stanovení regulovaných cen by vedlo k diskriminaci vlastníka nemovitosti v jeho vlastnických právech.

Z obsahu připojeného spisu Obvodního soudu pro Prahu 7, sp. zn. 8 C 176/99, Ústavní soud zjistil, že stěžovatelům, kteří jsou na základě dohody o užívání bytu ze dne 1. 4. 1982 nájemci třípokojového bytu, učinil vlastník nemovitosti nabídku na převod bytové jednotky do vlastnictví podle ustanovení § 22 zákona č. 72/1994 Sb. za cenu 557.000,- Kč, s možností jejího snížení v závislosti na lhůtě uzavření kupní smlouvy a zaplacení kupní ceny. Stěžovatelé, kteří uvedenou cenu nepovažovali za přiměřenou a obvyklou ve srovnání s kupní cenou obdobných bytů převáděných do vlastnictví, se soudní cestou domáhali vyslovení neplatnosti úkonu, učiněného dle ustanovení § 22 zákona č. 72/1994 Sb., pro rozpor nabídkové ceny s cenovým předpisem. Soudy obou stupňů jejich návrhu nevyhověly s odůvodněním, že vlastník domu realizoval právo prodat jednotlivé bytové jednotky, a to v souladu s možnostmi danými mu uvedeným zákonem, neboť vyhověl požadavku ustanovení § 22 tohoto zákona, které spolu s ustanovením § 2 zajišťuje ochranu dosavadním nájemníkům ustanovením o povinnosti nabídky bytových jednotek k odprodeji dosavadním nájemníkům. Uvedený zákon žádnou jinou ochranu než tuto neposkytuje, a zejména nestanoví žádné omezení ceny, pro které by ani nebyl racionální důvod. Nemovitost je nabízena v systému tržního hospodářství a prodejní cena vychází ekonomického propočtu a relace nabídky a poptávky. Zákonem 72/1994 Sb. je chráněn nájemní poměr stěžovatelů a nic víc ani chráněno být nemůže, protože žalobci více práv nemají. Pokud byt koupit nechtějí, jejich práva vyplývající z nájmu nejsou nijak dotčena. Ochrana upravená uvedeným zákonem směřuje k možnosti koupě, nikoliv k jejím podmínkám.

K námitce, týkající se porušení § 2 odst. 3 zákona č. 526/1990 Sb., (které stanoví, že prodávající nesmí zneužít svého hospodářského postavení k tomu, aby získal nepřiměřený hospodářský zisk prodejem za sjednanou cenu, zahrnující neoprávněné náklady nebo nepřiměřený zisk), soudy s poukazem na ustanovení § 1 prov. vyhlášky č. 580/1990 Sb., (který označuje za nepřiměřený zisk zvýšení ceny prodeje oproti obvyklé ceně téhož nebo srovnatelného zboží), uvedly, že z notoricky známých cen prodávaných bytů v P. nelze dovodit, že by nabízená cena 3 pokojového bytu přesahovala cenu obvyklou, naopak je nižší a respektuje skutečnost, že se nejedná o novostavbu, ale o starší dům, a pohybuje se proto ve výši zhruba 1/3 bytu nového. Převýšení ceny proti ceně obvyklé nezjistil ani znalecký posudek vyžádaný v souběžném sporu a nebyl ani předložen žádný důkaz, ze kterého by bylo možné stěžovateli zastávaný závěr dovodit. Na daný případ nelze použít ani ustanovení § 1 odst. 2 cit. vyhlášky, týkajícího se nepřiměřenosti ceny zboží při nákupu a při prodeji v případě zboží, které se beze změny prodává dál, neboť o takové zboží se nemohlo jednat. Především však užití ustanovení § 2 odst. 3 zákona č. 526/1990 Sb. bránila skutečnost, že žalovaný vlastník nemovitosti nebyl v takovém hospodářském postavení, kterého by při prodeji bytů zneužíval, žalovaný je jednou z mnoha realitních kanceláří, jako takový je vystaven běžné obchodní konkurenci, která jeho obchodní činnost limituje.

Ústavní soud předesílá, že jako soudní orgán ochrany ústavnosti (čl.83 Ústavy ČR), není součástí soustavy obecných soudů, není jim soudem nadřízeným a nepřísluší mu do jejich pravomoci zasahovat, pokud postupují v souladu s principy hlavy páté Listiny základních práv a svobod. Jeho úkolem není zabývat se porušením běžných práv fyzických nebo právnických osob, chráněných "běžnými" zákony, pokud takové porušení neznamená zároveň porušení ústavně zaručeného práva nebo svobody. Postup v soudním řízení, zjišťování a hodnocení skutkového stavu a výklad jiných než ústavních předpisů a jejich aplikace při řešení konkrétních předpisů jsou záležitostí obecných soudů (srov. usnesení sp. zn. II. ÚS 81/95). Ústavní soud neposuzuje tedy zákonnost vydaných rozhodnutí (pokud jimi není porušeno ústavně zaručené právo), neboť to přísluší obecným soudům. Ústavní soud rovněž opakovaně judikoval, že rozhodnutí obecného soudu by bylo možno považovat za protiústavní, pouze pokud by právní závěry byly v extrémním nesouladu s vykonanými skutkovými zjištěními nebo z nich v žádné možné interpretaci odůvodnění soudního rozhodnutí nevyplývaly.

V tomto smyslu Ústavní soud přezkoumal ústavní stížnost spolu s připojeným spisem a dospěl k závěru, že není důvodná.

Podstatou ústavní stížnosti je polemika se závěry obecných soudů, kdy stěžovatelé uvádí tytéž argumenty, se kterými se již obecné soudy vypořádaly a své rozhodnutí v souladu s ustanovením § 157 o.s.ř. odůvodnily, tzn. že uvedly, které skutečnosti mají za zjištěné, jakými úvahami se při rozhodování řídily a které předpisy aplikovaly. Stěžovatelé tak v podstatě staví Ústavní soud do role další odvolací instance.

Z obsahu připojeného spisu je zřejmé, že soudem prvého stupně bylo ve věci provedeno obsáhlé dokazování, a že věc byla posuzována ve všech v úvahu připadajících souvislostech. Pokud stěžovatelé namítají, že soudy nerespektovaly závaznost poznámky pod čarou uvedenou v ustanovení § 22 odst. 8 zákona č. 72/1994 Sb., odkazující na § 2 odst. 3 zákona č. 526/1990 Sb., Ústavní soud konstatuje (aniž by se s ohledem na specifičnost případu spokojil s odkazem na svou dosavadní judikaturu, týkající se poznámek pod čarou), že ze spisu je naopak zřejmé, že soud se důkladně zabýval i námitkou stěžovatelů ohledně nepřiměřenosti navrhované kupní ceny. Porovnal tuto cenu s cenami srovnatelných bytů u několika realitních kanceláří a vycházel ze závěrů znaleckého posudku. Přihlédl i k průměrné ceně za 1 m2 obytné plochy v celé republice (tímto průměrem je skutečná cena v P. snižována), která v roce 1998 činila 27.688,- Kč, a dospěl k závěru, že i při zohlednění stanoviska znalce, dle kterého cena bytu stěžovatelů mohla být, s ohledem na jeho stáří a obsazenost, stanovena ve výši 50 - 60% průměrné ceny, že nabídková cena vlastníka nemovitosti je podstatně nižší (cca 8.000,- Kč/m2). Vzal v úvahu i to, že nadpoloviční většina nájemníků v domě, byty za nabízenou cenu koupila.

V této souvislosti Ústavní soud pro doplnění konstatuje, že z ústavního principu nezávislosti soudů (čl. 82 Ústavy ČR) vyplývá zásada volného hodnocení důkazů obsažená v § 132 o.s.ř. Pokud obecný soud postupuje v souladu s těmito ustanoveními občanského soudního řádu, Ústavnímu soudu nepřísluší "hodnotit" hodnocení důkazů provedené tímto soudem, a to i kdyby měl pochybnosti ohledně provedeného dokazování, či se s ním dokonce neztotožnil.

Pokud jde o námitku stěžovatelů, že otázku zneužití hospodářského postavení vlastníka domu soud nevztáhl ke stěžovatelům, pro něž je zcela irelevantní, jaký je jeho předmět činnosti, Ústavní soud uvádí, že pro daný případ je ve vztahu k předmětnému bytu podstatné právní postavení obou účastníků řízení, tzn. postavení vlastníka domu s vyčleněnými bytovými jednotkami a nájemce, včetně práv s těmito instituty spojenými. Nejedná se tedy pokud jde o předmětný byt o dva rovnocenné subjekty. Žalovaný, jehož vlastnické právo k nemovitosti nebylo zpochybněno, realizoval svá vlastnická práva zákonem stanoveným způsobem (tj ve vztahu ke stěžovatelům včetně nabídky přednostní koupě), přičemž realizace těchto práv byla z hlediska zneužití hospodářského postavení srovnávána s obdobnými subjekty ve srovnatelném postavení. Práva stěžovatelů vyplývající z nájmu bytu přitom zůstala nedotčena.

Ústavní soud z ústavního hlediska neshledal jako případnou ani argumentaci stěžovatelů o dvojím trhu s nemovitostmi, neboť pro posuzování případu je podstatná úprava daná právními předpisy a nikoliv snad poznatky stěžovatelů o tom, že v některých jiných případech došlo k prodeji obdobných bytů, situovaných v objektech jiných vlastníků, za nižší cenu (a to i ze strany právního předchůdce nynějšího vlastníka domu), byť tato situace může být subjektivně chápána jako nespravedlivá.

Stěžovatelé se svým návrhem dovolávají především porušení práva chráněného čl. 36 odst.1 Listiny základních práv a svobod, jehož porušení spatřují v tom, že vlastník nemovitosti na jejich úkor získal zcela bezdůvodný a bezprecedentní zisk. Zcela tak přehlíží účel a rozsah práva na spravedlivý proces, jak vyplývá z uvedeného ustanovení Listiny základních práv a svobod, kdy toto právo neznamená, že je jednotlivci zaručováno přímo a bezprostředně právo na rozhodnutí, podle jeho názoru odpovídající skutečným hmotněprávním poměrům, ale je mu zajišťováno právo na spravedlivé občanské soudní řízení, v němž se uplatňují všechny zásady správného soudního rozhodování podle zákona a v souladu s ústavními principy.

Ústavní soud má proto za to, že obecné soudy, které po provedeném řízení, zcela vyhovujícímu principům hlavy páté Listiny základních práv a svobod, dospěly k závěru, dle kterého vlastník nemovitosti postupoval v souladu s ustanovením § 22 zákona č.72/1994 Sb., jež mu stanoví povinnosti v zájmu ochrany práv dosavadních nájemců bytu, zamezující možnosti prodat byt třetím osobám, když nabídl předmětnou bytovou jednotku stanoveným způsobem a v určené lhůtě přednostně stěžovatelům, a to za cenu nižší než byla cena srovnatelného bytu a způsobem, při kterém nedošlo ke zneužití hospodářského postavení, a jednostranný právní úkon učiněný dle ustanovení § 22 zákona č. 72/1994 Sb. proto považovaly za platný, nelze s ústavního hlediska nic vytknout.

Pokud jde o nekonkrétní poukaz na to, že napadené rozhodnutí protiřečí čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod (stěžovatelé patrně měli na mysli zákon č. 209/1992 Sb.), Ústavní soud uvádí, že je jím chráněno právo vlastnické (dle čl. 1 odst.1 platí: Každá fyzická nebo právnická osoba má právo pokojně užívat svůj majetek. Nikdo nemůže být zbaven svého majetku s výjimkou veřejného zájmu a za podmínek, které stanoví zákon a obecné zásady mezinárodního práva), stěžovatelé však ve vztahu k předmětnému bytu vystupují pouze jako nájemci. Totéž pak platí i ohledně námitky, týkající se porušení čl. 11 Listiny základních práv a svobod, kterým je rovněž chráněno vlastnické právo.Vzhledem k tomu, že Ústavní soud ověřil, že soudy rozhodovaly v souladu s principy hlavy páté Listiny základních práv a svobod, jejich rozhodnutí, které je výrazem nezávislého soudního rozhodování, nevybočilo z mezí ústavnosti a sama skutečnost, že se stěžovatel neztotožňuje se závěry soudu, nemůže zakládat odůvodněnost ústavní stížnosti, nezbylo než návrh dle ustanovení § 43 odst. 2 písm. a) zákona č. 182/1993 Sb., ve znění pozdějších předpisů, mimo ústní jednání, bez přítomnosti účastníků, odmítnout, jako návrh zjevně neopodstatněný.

Poučení: Proti usnesení Ústavního soudu není odvolání přípustné.

V Brně dne 18. října 2001

JUDr. Pavel Varvařovský

předseda senátu

Zdroj dat je volně dostupný na http://nalus.usoud.cz
Elektronické verze rozhodnutí ÚS nemají autentickou povahu.
Přesunout nahoru