Objednat předplatné Zákony pro lidi PLUS
Přidej k oblíbeným

II. ÚS 211/98Nález ÚS ze dne 16.08.2000K pojmu "sousední byt"

Typ řízeníO ústavních stížnostech
Význam3
NavrhovatelSTĚŽOVATEL - FO
Soudce zpravodajMalenovský Jiří
Typ výrokuvyhověno
Předmět řízení
základní práva a svobody/právo vlastnit a pokojně užívat majetek
právo na soudní a jinou právní ochranu
Věcný rejstříkinterpretace
byt/vyklizení
Nájem
Paralelní citace (Sbírka nálezů a usnesení)N 117/19 SbNU 119
EcliECLI:CZ:US:2000:2.US.211.98
Datum vyhlášení18.09.2000
Datum podání06.05.1998
Napadený akt

rozhodnutí soudu

rozhodnutí soudu

Dotčené ústavní zákony a mezinár. sml.

2/1993 Sb., čl. 36 odst.1

209/1992 Sb./Sb.m.s., čl. 6 odst.1

Ostatní dotčené předpisy

40/1964 Sb.

41/1964 Sb., § 56, § 62

50/1976 Sb., čl. 55


přidejte vlastní popisek

II.ÚS 211/98 ze dne 16. 8. 2000

N 117/19 SbNU 119

K pojmu "sousední byt"

ČESKÁ REPUBLIKA

NÁLEZ

Ústavního soudu

Jménem republiky

Ústavní soud

rozhodl v senátě v právní věci ing. J. a D. S.,

oba zastoupeni advokátkou JUDr. E. K., za účasti Nejvyššího soudu

České republiky, jako účastníka řízení, a Z. N. a L. N., oba

zastoupeni advokátem JUDr. P. T., jako vedlejších účastníků,

o ústavní stížnosti proti rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 17.

12. 1997, čj. 2 Cdon 1277/97-31, takto:

Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 17. 12.

1997, čj. 2 Cdon 1277/97-31, se zrušuje.

Odůvodnění:

Stěžovatelé se s odvoláním na porušení čl. 4 odst. 1,

2 a 4 a čl. 11 Listiny základních práv a svobod (dále jen

"Listina") domáhali zrušení v záhlaví uvedeného rozsudku, kterým

bylo zamítnuto dovolání proti rozsudku Krajského soudu v Plzni ze

dne 28. 1. 1997, čj. 10 Co 912/96-15, jenž změnil rozsudek

Okresního soudu v Karlových Varech ze dne 18. 9. 1996, čj. 15

C 99/96-12, tak, že žalobu stěžovatelů (v původním řízení

žalobců), jíž se domáhali vydání rozsudku, aby vedlejším

účastníkům, původně žalovaným Z. a L. N., byla uložena povinnost

vyklidit místnost o výměře 11 m2 , nacházející se v obytné budově,

kterou stěžovatelé vlastní, zamítl.

V odůvodnění stížnosti uvedli, že na základě kupní smlouvy ze

dne 28. 9. 1995 a rozhodnutím Katastrálního úřadu v Karlových

Varech, čj. 112 Vl-3-2240/95, ze dne 9. 11. 1995 o povolení vkladu

do katastru nemovitostí, jsou vlastníky nemovitosti - obytné

budovy čp. 662 se stavební parcelou č. 727 o výměře 86 m2 v k. ú.

K. Uvedenou obytnou budovu koupili jako celek včetně místnosti,

která je předmětem sporu, od původního vlastníka, jímž bylo město

Karlovy Vary. Z protokolu o převzetí nemovitosti vyplývá, že

v domě se nacházejí tři bytové jednotky, žádná další bytová

jednotka nebo její část v něm není uvedena. Rozhodnutím Městského

národního výboru Karlovy Vary ze dne 19. 11. 1986 byl vedlejším

účastníkům přidělen byt o velikosti 1+1 s příslušenstvím. Dne 2.

3. 1989 jim byl udělen souhlas s přičleněním jedné místnosti domu

na ulici N. (nyní ve vlastnictví stěžovatelů) k bytu v domě na

ulici N. s odůvodněním, že tato místnost stavebně souvisí s bytem

vedlejších účastníků a že přičleněním dojde ke zkvalitnění bytové

jednotky.

Stěžovatelé nesouhlasí s právním závěrem, dle kterého došlo

k platnému přičlenění předmětné místnosti k bytu vedlejších

účastníků udělením souhlasu podle § 56 zák. č. 41/1964 Sb.,

o hospodaření s byty. Podle tohoto ustanovení bylo možné sloučit

se souhlasem MNV byt nebo jeho část se sousedním bytem, neboť se

o takový případ ve skutečnosti nejednalo. Upozorňují, že

v souvislosti s připojením místnosti byly provedeny stavební

úpravy (zásahy do nosných konstrukcí), podléhající dle ustanovení

§ 55 zák. č. 50/1976 Sb. stavebnímu povolení, pouze na základě

jejich ohlášení stavebnímu úřadu. V důsledku tohoto postupu

neproběhlo řádné stavební řízení, ve kterém by bylo nutno vyřešit,

zda přičleněná místnost zůstává součástí domu (čp. 662), nebo se

stává součástí domu (čp. 664). Ze žádného rozhodnutí pak není

patrno, že by se místnost z domu čp. 662 stala součástí obytného

domu čp. 664. Stěžovatelé nesouhlasí ani s tím, že by vedlejším

účastníkům k předmětné obytné budově vzniklo užívací právo. Dle

jejich názoru nelze použít argumentaci Nejvyššího soudu, podle

které by mohli dát vedlejším účastníkům výpověď na základě

ustanovení § 711 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

(dále jen "o.z."), neboť vůči vedlejším účastníkům nevystupují

jako pronajímatelé bytu a tito by oprávněně namítali nedostatek

aktivní legitimace.

Nejvyšší soud jako účastník řízení uvedl, že mohl přezkoumat

rozhodnutí odvolacího soudu jen z důvodů uplatněných v dovolání

a zdůraznil, že stěžovatelé v dovolání nezpochybnili právní závěr

soudu, že "žalovaným vzniklo k předmětné místnosti právo osobního

užívání". Předmětem dovolacího ani nalézacího řízení neučinili ani

otázku, zda jde o právo nájmu bytu anebo nájem místnosti podle

obecných ustanovení o nájmu.

Vedlejší účastníci ve vyjádření k ústavní stížnosti navrhli

zamítnutí návrhu a upozornili, že pokud se stěžovatel domnívá, že

byl nedostatečně informován o předmětu koupě, měl možnost od

smlouvy odstoupit z důvodu uvedení v omyl.

Ústavní soud z připojeného spisu Okresního soudu v Karlových

Varech, sp. zn. 15 C 99/96, ověřil údaje uvedené ve stížnosti

a dále z protokolu o předání nemovitosti zjistil, že v domě čp.

662 na ulici Nebozízek jsou 3 bytové jednotky. Se dvěma nájemníky

byly uzavřeny nové nájemní smlouvy, třetí jednotku užívají sami

vlastníci domu. Ze znaleckého posudku bylo zjištěno, že v přízemí

domu byla provedena adaptace ve prospěch rozšíření bytu v domě č.

664, který jednou obytnou místností prolíná do domu č. 662.

Původní vchod do této místnosti z domu čp. 662 byl zazděn

a místnost má přístup pouze ze sousední nemovitosti - obytné

budovy čp. 664. Znalec dále uvedl, že plocha zakoupené nemovitosti

je počítána včetně sporné místnosti, kterou vlastní stěžovatelé,

ale užívají vedlejší účastníci.

Okresní soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Původní

vlastník obou sousedících nemovitostí - obytných budov

- nezajistil zřízení věcného břemene ve prospěch uživatelů bytu.

Ve smlouvě není mimo věcného břemene, spočívajícího v předkupním

právu, žádné jiné omezení či závazek. Stěžovatelé mají proto právo

užívat jako vlastníci obytnou budovu čp. 662 jako celek.

Krajský soud k odvolání vedlejších účastníků rozsudek soudu

prvého stupně změnil tak, že žalobu zamítl. Své rozhodnutí

odůvodnil tím, že stavební úpravy v domě čp. 664, které vedly

k připojení místnosti z domu čp. 662, byly provedeny v souladu

s § 165 o.z., ve znění platném do 1. 1. 1992. Dle názoru krajského

soudu k přičlenění místnosti došlo na základě rozhodnutí

a souhlasu majitele, z čehož lze dovodit, že k této místnosti

vzniklo užívací právo dle ustanovení "§ 154 o.z. před novelou",

a to konkludentním způsobem (úpravou sousedních bytů, nastěhováním

se do bytu) a změnou dohody o výši úhrady za užívání bytu, kdy

zápis o dohodě o užívání bytu nebyl podmínkou platnosti smlouvy.

Novelou občanského zákoníku provedenou zák. č. 509/1991 Sb. se pak

podle odvolacího soudu užívání transformovalo na nájem (§ 871

o.z.).

Nejvyšší soud ČR zamítl dovolání stěžovatelů s odůvodněním,

že, dle § 680 odst. 2 o.z., dojde-li ke změně vlastnictví

pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do postavení pronajímatele.

Z těchto důvodů vstoupili nabyvatelé do práv a povinností svého

předchůdce přímo ze zákona a jakákoliv další smluvní ujednání

ohledně této skutečnosti jsou nadbytečná. Dovolací soud dále

konstatuje, že stěžovatelé v dovolání nenapadli právní závěr

krajského soudu ohledně skutečnosti, že k předmětné místnosti

vzniklo vedlejším účastníkům užívací právo dle § 154 o.z.

Vzniklo-li právo nájmu před koupí domu, pak nemohlo zaniknout jen

v důsledku změny vlastníka.

Ústavní stížnost je důvodná.

Nelze nic namítat proti tvrzení, že dovolací soud může

přezkoumat rozhodnutí soudu odvolacího jen z důvodů uplatněných

v dovolání, jak s odkazem na § 242 odst. 3 věta první o.s.ř.

poukazuje Nejvyšší soud ve vyjádření k ústavní stížnosti.

Z připojeného spisu Ústavní soud nicméně zjistil, a to v rozporu

s tvrzením dovolacího soudu obsaženém v odůvodnění jeho rozsudku

a v jeho vyjádření k ústavní stížnosti, že stěžovatelé ve svém

dovolání námitku, dle které je právní názor o vzniku nájemního

práva k místnosti nesprávný, uplatnili (č. l. 22 spisu).

V dovolání namítali i to, že předmětná místnost nebyla bytovou

jednotkou či obytnou místností. Ústavní soud má za to, že je třeba

vycházet z toho, co bylo v dovolání uvedeno, a nikoliv dovozovat,

co by snad dovolatelé mohli mít na mysli (tj. dle názoru

Nejvyššího soudu skutečnost, že sporné právo k předmětné místnosti

koupí domu zaniklo). Konečně sami stěžovatelé v dovolání uvádějí,

že vlastník opomněl právní režim předmětné místnosti vůbec

upravit. Pokud tedy Nejvyšší soud ve svém vyjádření konstatuje, že

dovolatelé ve výše uvedeném rozsahu rozhodnutí odvolacího soudu

nezpochybnili, není to konstatování správné. Dovolací soud se

proto měl ve svém rozhodnutí vypořádat i s otázkou vzniku práva

osobního užívání k předmětné místnosti, včetně toho, zda vůbec šlo

o prostor, který byl právně způsobilý být spojen s jiným bytem.

Pokud tak neučinil, porušil tím právo stěžovatelů zakotvené v čl.

36 odst. 1 Listiny.

V důsledku opomenutí Nejvyššího soudu je právě k posledně

uvedené otázce Ústavní soud nucen se vyjádřit. Již mnohokrát

v minulosti zdůraznil, že není oprávněn zasahovat do rozhodovací

činnosti obecných soudů a že není vrcholem jejich soustavy (srov.

čl. 81, čl. 90 Ústavy), a proto nemůže na sebe atrahovat právo

přezkumného dohledu nad jejich činností, avšak jen, pokud soudy

postupují v souladu s obsahem hlavy páté Listiny (čl. 83 Ústavy

ČR). Ústavní soud současně opakovaně připustil, že interpretace

právních předpisů obecnými soudy může být v některých případech

natolik extrémní, že vybočí z mezí ústavnosti a zasáhne tak do

některého ústavně zaručeného základního práva. Tím poruší čl. 4

odst. 4 Listiny, který ukládá orgánům aplikujícím právo šetřit

podstatu a smysl základních práv. Ústavní soud dospěl k závěru, že

právě k takovému zásahu do ústavně garantovaného práva na ochranu

vlastnictví v projednávaném případě došlo.

Z provedených důkazů a ani mezi účastníky řízení není sporu

o tom, že stěžovatelé se stali na základě kupní smlouvy ze dne

28. 9. 1995 a rozhodnutím Katastrálního úřadu, čj.

112VI-3-2240/952 ze dne 9. 11. 1995 o povolení vkladu vlastnického

práva do katastru nemovitostí vlastníky obytné budovy čp. 662,

včetně její přízemní místnosti, která je předmětem sporu.

Dle názoru odvolacího soudu došlo rozhodnutím o přičlenění

této místnosti situované v domě čp. 662 k bytu situovanému v domě

čp. 664 ke sloučení bytu (§ 56 tehdy platného zák. č. 41/1964 Sb.,

o hospodaření s byty) a konkludentně uzavřenou dohodou o odevzdání

a převzetí bytu vzniklo i užívací právo žalovaných ("§ 154 o.z.

před novelou"). Právě z tohoto závěru Nejvyšší soud bez dalšího

vycházel, neboť jej stěžovatelé v dovolání údajně nezpochybnili,

což však - jak uvedeno výše - neodpovídá skutečnosti.

Nic nelze vytknout tvrzení obecných soudů, že osoba, jež

koupí obytný dům s byty, které jsou pronajaty, vstupuje do těch

práv a povinností předchozího vlastníka, které měl jako

pronajímatel bytů, a to přímo ze zákona, čímž je smluvní ujednání

nadbytečné. Totéž platí o faktu, že dle tehdy platné právní úpravy

mohla vzniknout dohoda o užívání bytu konkludentním způsobem,

přičemž zápis o uzavření takovéto dohody nebyl podmínkou její

platnosti.

S východiskovými právními závěry odvolacího soudu se ovšem

Ústavní soud neztotožňuje. Dle ustanovení § 155 o.z., ve znění

tehdy platném, právo užívat byt vznikne dohodou o odevzdání

a převzetí, sjednanou mezi organizací a občanem. Podle ustanovení

§ 62 zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, se bytem rozumí

místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí

stavebního úřadu určeny k bydlení a mohou tomuto účelu sloužit

jako samostatné bytové jednotky. V souladu s ustanovením § 56

odst. 1 cit. zákona bez souhlasu místního národního výboru nelze

byt ani jeho část sloučit se sousedním bytem. Podle odst. 2

citovaného ustanovení udělí místní národní výbor souhlas ke

sloučení zpravidla tehdy, je-li byt, k němuž se má jiný byt nebo

jeho část připojit, pro uživatele zdravotně nevhodný. V tomto

směru Ústavní soud konstatuje, že se odvolací soud vůbec nezabýval

zjištěním, zda připojovaná místnost měla charakter bytu nebo jeho

části (či se jednalo o nebytový prostor) a byla-li vůbec způsobilá

ke sloučení ve smyslu ustanovení § 56 zákona č. 41/1964 Sb. Soud

pak především extrémním způsobem vyložil pojem "sousední byt" tím,

že za sousední byt považuje i byt nacházející se v jiné obytné

budově se samostatným číslem popisným a samostatně zapsané

v tehdejší evidenci nemovitostí. Na základě takového výkladu by

bylo možné považovat za sousední byty i byty nacházející se ve

dvou přiléhajících, avšak stavebně oddělených, popř. i historicky

či architektonicky odlišných, nemovitostech. Ústavní soud má za

to, že úvaha odvolacího soudu odpovídala dobovému nazírání na

právo za situace, kdy stát, který byl původním vlastníkem

sousedních nemovitostí, nepředpokládal možnost jakékoliv změny

socialistického vlastnictví a nepovažoval ani za nutné situaci

důsledně řešit. Takové nazírání, které je neslučitelné s ochranou

soukromého vlastnictví, Ústavní soud nemůže přirozeně zaštítit.

Ústavní soud se v důsledku toho nemůže ztotožnit s dalším

závěrem odvolacího soudu, že k předmětné místnosti vzniklo

konkludentním způsobem právo osobního užívání, posléze

transformované na nájem. Je zřejmé, že předmětná místnost bytovou

jednotkou ve smyslu zákona č. 41/1964 Sb. nebyla, a proto k ní

nemohlo, a to ani konkludentně, vzniknout právo osobního užívání.

Ústavní soud dále považuje za sporné, zda změny v dispozici

obou nemovitostí včetně jejich vzájemného propojení nově

vytvořeným vchodem (tedy zásahu do nosné konstrukce), lze

považovat za změny nepodstatné - nepodléhající stavebnímu povolení

ve smyslu § 55 stavebního zákona (zák. č. 50/1976 Sb.).

Naopak nelze přisvědčit námitce stěžovatelů, že by bylo

porušeno či omezeno jejich vlastnické právo, chráněné čl. 11

Listiny, nebo že by byl porušen čl. 4 odst. 1 Listiny, právě

samotným rozhodnutím Nejvyššího soudu. Dovolací soud se ve svém

rozhodnutí otázkou vlastnického práva stěžovatelů nezabýval,

a nemohl je tedy ani porušit nebo omezit.

Právní závěr odvolacího soudu ohledně vzniku užívacího práva

k sporné místnosti, včetně posouzení způsobilosti této místnosti

ke spojení se sousedním bytem, je tak dle Ústavního soudu založen

na takové interpretaci právních předpisů, která vybočila z mezí

ústavnosti. Dovolací soud se touto otázkou nezabýval, třebaže

podle zákona se jí zabývat měl. Tím porušil právo na spravedlivé

řízení tak, jak je garantováno čl. 36 odst. 1 Listiny a čl. 6

odst. 1 Úmluvy o ochraně lidských práv a základních svobod.

V důsledku toho Ústavní soud stížnosti vyhověl a napadený rozsudek

Nejvyššíhosoudu zrušil [§ 82 odst. 3 písm. a) zák. č. 182/1993

Sb., o Ústavnímsoudu, ve znění pozdějších předpisů].

Poučení: Proti rozhodnutí Ústavního soudu se nelze odvolat.

V Brně dne 16. srpna 2000

Zdroj dat je volně dostupný na http://nalus.usoud.cz
Elektronické verze rozhodnutí ÚS nemají autentickou povahu.
Přesunout nahoru