Objednat předplatné Zákony pro lidi PLUS
Přidej k oblíbeným

I. ÚS 450/99Nález ÚS ze dne 11.07.2001K určení ceny nemovitosti pro účely výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí

Typ řízeníO ústavních stížnostech
Význam2
NavrhovatelSTĚŽOVATEL - PO
Soudce zpravodajGüttler Vojen
Typ výrokuvyhověno
Předmět řízení
základní ústavní principy/demokratický právní stát/ukládání povinností pouze na základě zákona
právo na soudní a jinou právní ochranu
Věcný rejstříkVýkon rozhodnutí
Paralelní citace (Sbírka nálezů a usnesení)N 112/23 SbNU 97
EcliECLI:CZ:US:2001:1.US.450.99
Datum vyhlášení12.09.2001
Datum podání13.09.1999
Napadený akt

rozhodnutí soudu

rozhodnutí soudu

Dotčené ústavní zákony a mezinár. sml.

2/1993 Sb., čl. 36 odst.1

Ostatní dotčené předpisy

99/1963 Sb., § 336 odst.2, § 336a odst.3


přidejte vlastní popisek

I.ÚS 450/99 ze dne 11. 7. 2001

N 112/23 SbNU 97

K určení ceny nemovitosti pro účely výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí

ČESKÁ REPUBLIKA

NÁLEZ

Ústavního soudu

Jménem republiky

Ústavní soud

rozhodl v senátě o ústavní stížnosti V. v.o.s.,

proti usnesení Okresního soudu v Hradci Králové ze dne 29. 3.

1999, č.j. 15 E 30/97-133, a proti usnesení Krajského soudu

v Hradci Králové ze dne 10. 6. 1999, sp. zn. 25 Co 381/99, takto:

Usnesení Okresního soudu v Hradci Králové ze dne 29. 3.

1999, sp. zn. 15 E 30/97-133, a usnesení Krajského soudu v Hradci

Králové ze dne 10. 6. 1999, sp. zn. 25 Co 381/99, se zrušují.

Odůvodnění:

Stěžovatelka se ústavní stížností domáhá zrušení v záhlaví

uvedených usnesení, kterými Okresní soud v Hradci Králové rozhodl

o určení odhadní ceny nemovitostí ve vlastnictví stěžovatelky

(coby povinné) v částce 2.500.000,- Kč, a Krajský soud v Hradci

Králové toto rozhodnutí na základě odvolání stěžovatelky potvrdil.

Okresní soud v Hradci Králové svým usnesením ze dne 29. 3.

1999, č.j. 15 E 30/97-133, určil odhadní cenu nemovitostí

stěžovatelky částkou 2.500.000,- Kč. Poukázal na své usnesení ze

dne 25. 11. 1997, sp. zn. 15 E 30/97, jímž nařídil výkon

rozhodnutí prodejem nemovitostí, kterými jsou dům č.p. 21

(umístěný na p.č. 27/1), pozemky p.č. 27/1 a p.č. 27/2, vše

zapsáno u Katastrálního úřadu v Hradci Králové na LV č. 441 pro

k.ú. S. (dále jen "předmětné nemovitosti"). Přitom vycházel

z tržní ceny stanovené ve znaleckém posudku na částku 3.630.000,-

Kč. Určení ceny nižší (než byla zjištěna) odůvodnil zejména tím,

že se povinný svým chováním dostal do situace, kdy musí strpět

prodej svých nemovitostí i za cenu nižší než je obvyklá cena

tržní, neboť účelem dražby je prodej nemovitostí povinného

a následné uspokojení oprávněného z výtěžku prodeje. Odhadní cena

jako cena vyvolávací při dražbě, byla proto stanovena především,

ale ne pouze, na základě znaleckého posudku. Jejím účelem totiž je

"přilákat" potenciální kupující. Ti, jestliže budou mít

o předmětné nemovitosti zájem, mohou v průběhu dražby jejich cenu

zvýšit na tržní cenu nebo i na cenu vyšší. Pokud by však soud

stanovil vyvolávací cenu předmětných nemovitostí stejnou jako je

cena tržní, nebude tato cena pro potenciální kupující tak

lukrativní, aby se o tuto nemovitost zajímali a je velmi

nepravděpodobné, že předmětné nemovitosti budou v dražbě úspěšně

prodány a že bude oprávněný uspokojen.

Krajský soud v Hradci Králové svým usnesením ze dne 10. 6.

1999, č.j. 25 Co 381/99-151, citované usnesení Okresního soudu

v Hradci Králové potvrdil. V jeho odůvodnění zejména uvedl, že

okresní soud postupoval v souladu se zákonem, konkrétně s ust. §

336 o.s.ř., když sám určil cenu výkonem rozhodnutí postižených

předmětných nemovitostí, vycházeje přitom ze znaleckého posudku

(o jehož správnosti ani krajský soud nemá důvodu pochybovat);

skutečná cena nemovitostí se pak ukáže až v následující fázi

výkonu rozhodnutí, tj. v dražbě. Dále prohlásil, že příčina

nesolventnosti stěžovatelky (coby povinného) ani její námitka, že

obec S. má zájem předmětné nemovitosti koupit a provozovat, nejsou

podstatné pro rozhodnutí o výši odhadní ceny předmětných

nemovitostí. K další námitce stěžovatelky, že při uzavírání

pojistné smlouvy v roce 1994, byla hodnota předmětných nemovitostí

řádově vyšší, Krajský soud v Hradci Králové poznamenal, že v té

době byla také situace na trhu s nemovitostmi daleko příznivější

než dnes. Rovněž tak inzerát, na který stěžovatelka v této

souvislosti poukazuje, vypovídá jen o subjektivní představě

prodávajícího o ceně jím nabízených nemovitostí, jejichž

srovnatelnost s předmětnými nemovitostmi je diskutabilní. Závěrem

Krajský soud v Hradci Králově uvedl, že poměr mezi vymáhanou

pohledávkou oprávněného a cenou předmětných nemovitostí, jejichž

prodejem má být tato pohledávka uspokojena, posuzoval soud

v rámci rozhodování o nařízení výkonu rozhodnutí; pro uspokojení

oprávněného je nutné stanovit odhadní cenu předmětných nemovitostí

tak, aby bylo dosaženo účelu nařízeného výkonu rozhodnutí, tedy

aby předmětné nemovitosti byly prodány a oprávněná z výtěžku

prodeje uspokojena. Okresní soud v Hradci Králové naznačená

kritéria respektovat, a jeho usnesení tudíž bylo jako věcně

správné potvrzeno.

Proti shora citovaným usnesením podala stěžovatelka ústavní

stížnost, v níž tvrdí, že "pravomocným usnesením" soudu o určení

ceny předmětných nemovitostí bylo porušeno její základní právo

zaručené čl. 4, odst. 1 Listiny základních práv a svobod, neboť je

jí ukládána povinnost strpět prodej svých nemovitostí za cenu,

která není určena na základě příslušných zákonů a v jejich mezích.

Svou ústavní stížnost odůvodnila stěžovatelka zejména tím, že

se oba soudy nevypořádaly s jejími námitkami proti znaleckému

posudku soudního znalce č. 810/10/98 ze dne 7.12.1998. Tyto

námitky poukazují na matematické chyby, dvojí použití koeficientu

prodejnosti a neocenění rezervovaného příkonu elektřiny.

Stěžovatelka dále uvedla, že podle ust. § 335 odst. 2 o.s.ř. se

nařízení výkonu rozhodnutí vztahuje na nemovitost s jejími

součástmi a příslušenstvím. Příslušenstvím věci pak jsou podle

občanského zákoníku věci, které jsou určeny k tomu, aby byly

s hlavní věcí trvale užívány, tedy i věci movité. Protože podle

právní literatury závisí charakter příslušenství, jeho rozsah

a povaha na druhu oceňované nemovitosti (např. u hotelu bude

příslušenstvím i nábytek jako zařízení jednotlivých pokojů),

namítá dále stěžovatelka, že veškeré zařízení předmětných

nemovitostí, tedy i věci movité, ať již pevně zabudované nebo

pouze určené k trvalému užívání s hlavní věcí, není ve znaleckém

posudku zvažováno. Nebylo k němu přihlédnuto ani v usnesení soudu

prvního stupně, kterým byla určena cena (podle další upřesňující

citace stěžovatelky nejsou soupis a cena příslušenství předmětných

nemovitostí - tvořeného věcmi movitými - zahrnuty do ceny

stanovené znaleckým posudkem ani do výroku touto stížností

napadeného usnesení). Jejich hodnotu přitom stěžovatelka odhaduje

na částku cca 3.000.000,- Kč. Za rozporné konečně považuje

stěžovatelka i "určení ceny soudem" ve výši 2/3 z ceny stanovené

soudním znalcem.

K ústavní stížnosti se vyjádřili účastníci řízení - Okresní

soud v Hradci Králové a Krajský soud v Hradci Králové. Komerční

banka, a.s., pobočka Hradec Králové, sdělila, že se svého

postavení vedlejšího účastníka vzdává.

Okresní soud v Hradci Králové toliko uvedl, že se k ústavní

stížnosti nemůže vyjádřit, neboť předmětný spis zapůjčil Krajskému

soudu v Hradci Králové k řízení o odvolání proti usnesení

o zamítnutí vyloučení předmětné nemovitosti z výkonu rozhodnutí.

Na ústním jednání před Ústavním soudem netrvá.

Krajský soud v Hradci Králové zejména prohlásil, že setrvává

na svém závěru, že odhadní cenu dotčených nemovitostí ve smyslu

§ 366a o.s.ř. je nutné stanovit tak, aby bylo dosaženo účelu

nařízeného výkonu rozhodnutí, tedy aby nemovitosti byly v dražbě

prodány a aby byla oprávněná z výtěžku prodeje uspokojena.

Podstatný je z výše uvedeného hlediska závěr znalce, podle něhož

za daných podmínek na trhu s nemovitostmi (bez ohledu na cenu

nemovitostí stanovenou dle oceňovacího předpisu), činí kupní cena

postižených nemovitostí maximálně 3.630.000,- Kč. Skutečná cena

nemovitostí se nepochybně ukáže až v dražbě. Dále sdělil, že na

ústním jednání před Ústavním soudem netrvá.

Ústavní soud - nezjistiv závady ústavní stížnosti po stránce

formální - se soustředil na zkoumání jejího obsahu.

Podle tvrzení stěžovatelky bylo napadenými usneseními obou

soudů porušeno její základní právo zaručené čl. 4 odst. 1) Listiny

základních práv a svobod. Tvrzeným důvodem takového porušení je

prý skutečnost, že jí uvedená usnesení ukládají povinnost strpět

prodej předmětných nemovitostí za cenu, která není určena na

základě příslušných zákonů a v jejich mezích. V tomto směru

stěžovatelka zejména namítala, že cena předmětných nemovitostí

určená soudem ve výši 2.500.000,- Kč je v rozporu se zákonem

o oceňování majetku a zákony souvisejícími, a že se oba soudy

nevypořádaly s jejími námitkami proti znaleckému posudku, zvláště

ohledně matematických chyb ve výpočtu ceny, a ohledně toho, že do

ceny stanovené znaleckým posudkem nebyla zahrnuta cena

příslušenství nemovitosti tvořeného věcmi movitými. Stěžovatelka

dále brojila proti tomu, že soud určil cenu věci ve výši 2/3

z ceny stanovené soudním znalcem.

Ústavní soud se zabýval především rozsahem povinností

obecných soudů v řízení o výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti

podle ustanovení §§ 336 a 336a občanského soudního řádu

vztahujících se k určení odhadní ceny nemovitosti (ve znění

platném před 1. 1. 2001). Z nich je zřejmé, že po právní moci

usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí je soud povinen opatřit

odhad nemovitosti a jejího příslušenství (viz ust. § 336a odst.

1 o.s.ř. ve znění platném před 1. 1. 2001), aby zjistil její cenu,

a dále odhad práv s ní spojených a závad na ní váznoucích (viz

ust. § 336a odst. 2 a 3 o.s.ř. ve znění platném před 1. 1. 2001),

aby mohl určit její odhadní cenu. K tomu slouží podle dikce zákona

výsledky odhadu všech tří položek. Vzhledem k účelu výkonu

rozhodnutí (tj. prodeji nemovitostí a získání výtěžku

k uspokojení oprávněného), pak má mít tento odhad povahu tržního

odhadu zohledňujícího reálnou obvyklou cenu, za kterou lze

nemovitost v místě a čase prodat (viz komentář k ust. § 336a

o.s.ř. C.H.BECK., 4. vydání, str. 1099, ve znění před vydáním

novely účinné od 1. 1. 1001). Pokud jde o aplikaci těchto

ustanovení obecnými soudy, zjistil Ústavní soud ze spisu 15

E 30/97, že před určením odhadní ceny předmětných nemovitostí ve

výši 2.500.000,- Kč (usnesením ze dne 29. 3. 1999) nařídil Okresní

soud v Hradci Králové zpracování znaleckého posudku (č.

810/10/1998). V něm soudní znalec Ing. J. H. provedl mj. ocenění

tržní hodnoty předmětných nemovitostí v částce 3.630.000,- Kč,

odhad věcných břemen (spočívající v nutnosti odkupu či pronájmu

pozemků p.č. 27/4 a p.č. 103/3 ve vlastnictví obce Sloupno, na

kterých se nachází zadní část předmětné nemovitosti, v částce

uvedené v posudku), a odhad práva nemajetkové povahy spočívajícího

v rezervovaném elektrickém příkonu (v částce v posudku uvedené)

srov. str. 30-32 posudku na č. listů 114 až 116 soudního spisu

sp.zn. 15 E 30/97. Tento posudek byl vyhotoven jako druhý

v pořadí s přihlédnutím k námitkám vzneseným stěžovatelkou proti

posudku dřívějšímu. Po vydání tohoto posudku však určil Okresní

soud v Hradci Králové odhadní cenu předmětných nemovitostí ve výši

2.500.000,- Kč; její výši odůvodnil především poukazem na částku

3.630.000,- Kč vyčíslenou soudním znalcem, když uvážil, že

vyvolávací cena v dražbě by měla být nižší než je tržní cena,

neboť je zapotřebí "přilákat" potenciální kupující, kteří, pokud

budou mít o předmětné nemovitosti zájem, mohou v průběhu dražby

zvýšit vyvolávací cenu předmětných nemovitostí na cenu tržní nebo

i vyšší.

Ústavní soud vzal v úvahu i potvrzující usnesení Krajského

soudu, který zejména uvedl, že nemá důvodu pochybovat o ceně

zjištěné znaleckým posudkem, z níž soud prvního stupně vycházel,

a že skutečná cena předmětných nemovitostí se ukáže až

v následující fázi výkonu rozhodnutí, tj. v dražbě. Ostatní

námitky stěžovatele proti posudku považoval za nepodložené

a subjektivní.

Ústavní stížnost je důvodná.

Ústavní soud je orgánem, jehož úkolem je ochrana ústavnosti.

Nezabývá se přezkoumáváním celkové zákonnosti napadených

rozhodnutí a - zpravidla - ani správností jednotlivých skutkových

zjištění. Ani v tomto případě by tedy - v zásadě - Ústavnímu soudu

nepříslušelo hodnotit kvalitu znaleckého posudku, ze kterého

Okresní soud v Hradci Králové při určení odhadní ceny vycházel,

a argumentaci obecných soudů proti námitkám stěžovatelky v tomto

směru. Ostatně existence druhé upravené verze znaleckého posudku

svědčí o tom, že Okresní soud v Hradci Králové k určitým námitkám

stěžovatelky přihlížel, takže nelze úspěšně tvrdit, že obecné

soudy všechny námitky stěžovatelky odmítly.

Pokud však stěžovatelka brojila proti soudem určené ceně

2.500.000,- Kč, jež odpovídala toliko 2/3 ceny stanovené soudním

znalcem, shledal Ústavní soud tuto její námitku za významnou

a obecnými soudy náležitě nereflektovanou.

Z odůvodnění napadeného usnesení Okresního soudu v Hradci Králové

totiž není zřejmé, co jej vedlo k velmi výraznému snížení ceny

zjištěné odhadem v částce 3.360.000,- Kč; argumentaci, že je třeba

určit takovou cenu, za kterou budou předmětné nemovitosti s co

největší pravděpodobností v dražbě prodány, nepovažuje Ústavní

soud v této konkrétní věci za přijatelnou. Ústavní soud přirozeně

souhlasí s tvrzeními obou soudů, že smyslem výkonu rozhodnutí je

uspokojení oprávněného z výtěžku dražby předmětných nemovitostí.

To však neznamená, že by soud mohl jít ve svém uvážení vymezeném

ust. § 336a občanského soudního řádu (ve znění platném do 31. 12.

2000), tak daleko, aby odhadní cenu určil jakkoliv odchylně od

ceny zjištěné odhadem soudního znalce, pokud by k tomu neměl

skutečně závažné objektivní důvody. Takové důvody však

z napadeného usnesení Okresního soudu v Hradci Králové

nevyplývají. Z citovaného ustanovení o.s.ř. je navíc zřejmé, že

kritéria pro určení odhadní ceny jsou určitým způsobem stanovena

zejména tak, že odhadní cena je výsledkem odhadu ceny nemovitosti,

odhadu práv (tedy výhod) spojených s nemovitostí a odhadu závad

jako hospodářské újmy. Z odůvodnění napadeného usnesení okresního

soudu však není patrno, že by byl tento soud vzal v úvahu výsledek

odhadu všech tří položek, jež jsou obsaženy v citovaném znaleckém

posudku a tento nedostatek nenapravilo ani napadené usnesení

krajského soudu. Na tomto místě nezbývá Ústavnímu soudu než

konstatovat, že i usnesení o určení ceny musí (muselo) obsahovat

řádné odůvodnění ve smyslu ust. § 169 odst. 1, § 167 odst. 2 a §

157 odst. 2 o.s.ř. (ve znění před 1. 1. 2001), obsahující mj.

vyložení prokázaných skutečností a posouzení zjištěného skutkového

stavu podle příslušných ustanovení zákona, jichž soud použil;

v daném případě šlo (mimo jiné) o výsledky odhadu a o jejich

posouzení s ohledem na určenou odhadní cenu. Není-li tomu tak, je

třeba rozhodnutí (obsahující odůvodnění, ze kterého nelze v žádné

možné interpretaci dospět jinak než hypoteticky k závěru uvedenému

v jeho výroku), považovat za stojící v rozporu s čl. 36 odst. 1

Listiny základních práv a svobod, jakož i s čl. 1 Ústavy a čl. 6

Úmluvy o ochraně lidských práv a svobod (srovnej přiměřeně nález

ÚS III. ÚS 84/1994 publikovaný ve Sbírce nálezů a usnesení, Svazek

3, díl I., ročník 1995, str. 257, Praha C.H.BECK). Ústavní soud

přitom - pro úplnost - poukazuje i na novelizované znění § 336

o.s.ř. upravující přesněji určení odhadní ceny nemovitosti

a minimalizující možnost uvážení soudu, jež má napomoci

objektivitě určení ceny; podle jeho mínění nelze tedy ignorovat

ani legislativní trend vyvolaný požadavkem na zvýšení právní

jistoty, byť obecné soudy rozhodovaly ještě před novelizací

uvedeného zákona.

Ústavní soud se neztotožňuje s tvrzením stěžovatelky

o porušení jejího ústavně zaručeného základního práva dle čl. 4

odst. 1 Listiny základních práv a svobod, neboť v nedodržení

procesních pravidel při určení odhadní ceny pro účely dražby při

výkonu rozhodnutí lze stěží porušení tohoto práva spatřovat.

Ústavní soud však dovozuje - jak již uvedl výše - že obecné soudy

porušily svými rozhodnutími základní právo stěžovatelky na

spravedlivý proces zaručené čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv

a svobod, jakož i čl. 1 Ústavy a čl. 6 Úmluvy o ochraně lidských

práva a svobod. Pokud jde o citované usnesení Krajského soudu

v Hradci Králové (kterým bylo napadené usnesení Okresního soudu

v Hradci Králové, porušující jmenovaná ústavně zaručená práva,

potvrzeno), lze rovněž konstatovat, že bylo jeho povinností, aby

přihlédl (ust. § 212 odst. 2 o.s.ř.) k vadám řízení, které mohly

mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.

Proto Ústavní soud zrušil napadené usnesení Krajského soudu

v Hradci Králové i napadené usnesení Okresníhosoudu v Hradci

Králové.

Poučení: Proti rozhodnutí Ústavního soudu se nelze odvolat.

V Brně dne 11. 7. 2001

Zdroj dat je volně dostupný na http://nalus.usoud.cz
Elektronické verze rozhodnutí ÚS nemají autentickou povahu.
Přesunout nahoru