Objednat předplatné Zákony pro lidi PLUS
Přidej k oblíbeným

26 Cdo 3616/2020Usnesení NS ze dne 10.02.2021

HeslaNájem bytu
nájemné
KategorieC
EcliECLI:CZ:NS:2021:26.CDO.3616.2020.1
Dotčené předpisy

§ 696 odst. 2 obč. zák.

§ 696 odst. 3 obč. zák.


přidejte vlastní popisek

26 Cdo 3616/2020-597

USNESENÍ

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně Heimstaden Czech s.r.o. (dříve RESIDOMO, s.r.o.), se sídlem v Ostravě – Moravské Ostravě, Gregorova 2582/3, IČO: 05253268, zastoupené Mgr. Petrem Kaustou, advokátem se sídlem v Ostravě, Čs. legií 1719/5, proti žalovanému J. Š., bytem XY, zastoupenému Mgr. Evou Vaňkovou, advokátkou se sídlem v Ostravě, Husova 1285/2, o určení výše nájemného z bytu, vedené u Okresního soudu v Karviné – pobočky v Havířově pod sp. zn. 114 C 465/2012, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 18. dubna 2019, č. j. 11 Co 55/2019-517, takto:

I. Dovolání se odmítá.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 2.178,- Kč k rukám Mgr. Petra Kausty, advokáta se sídlem v Ostravě, Čs. Legií 1719/5, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.

Odůvodnění:

Okresní soud v Karviné – pobočka v Havířově (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 29. února 2016, č. j. 114 C 465/2012-360, určil, že obvyklým nájemným z „bytu č. 1 v 1. nadzemním podlaží domu č. p. XY, č. or. XY v obci XY, který sestává ze tří pokojů, kuchyně a příslušenství“ (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“), je ke dni podání žaloby, tedy k datu 29. května 2012, nájemné ve výši 4.241,70 Kč (výrok I.), žalobu ohledně další částky 402,30 Kč zamítl (výrok II.) a rozhodl o nákladech řízení tehdejších účastníků (vedle žalobkyně a žalovaného J. Š. i další tehdejší žalované O. Š. – dále jen „dřívější žalovaná“) a státu (výroky III. – V.).

K odvolání žalovaného a dřívější žalované Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací rozsudkem ze dne 18. dubna 2019, č. j. 11 Co 55/2019-517, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil ve výroku I. ve vztahu k žalovanému (výrok I.), změnil v témže výroku ve vztahu k dřívější žalované tak, že žalobu vůči ní zamítl (výrok II.) a odmítl odvolání dřívější žalované proti výroku II. napadeného rozsudku (výrok III.); současně ho změnil v nákladových výrocích III. až V. (výrok IV.) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení tehdejších účastníků a státu (výroky V. – VII.).

Dovolání žalovaného (dovolatele) proti výroku I. citovaného rozsudku odvolacího soudu, k němuž se žalobkyně prostřednictvím svého advokáta písemně vyjádřila, není z posléze uvedených důvodů přípustné podle § 237 o. s. ř. (zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. – dále opět jen „o. s. ř.“).

Práva a povinnosti účastníků týkající se určení obvyklého nájemného z bytu (k datu 29. května 2012) posuzoval dovolací soud podle dosavadních právních předpisů (§ 3074 odst. 1 věta první za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů).

Vzhledem k uplatněným dovolacím námitkám především nelze ztratit ze zřetele, že podle § 241a odst. 1 o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Z ustálené soudní praxe rovněž vyplývá, že ani samotné hodnocení důkazů opírající se o zásadu volného hodnocení důkazů zakotvenou v ustanovení § 132 o. s. ř. nelze úspěšně napadnout (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu z 8. března 2017, sp. zn. 31 Cdo 3375/2015, uveřejněný pod č. 78/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či nález Ústavního soudu z 6. ledna 1997, sp. zn. IV. ÚS 191/96). Vedle způsobilého dovolacího důvodu podle § 241a odst. 1 o. s. ř. však dovolatel uplatnil i nezpůsobilé důvody, a sice dovolacími námitkami, jimiž brojil proti skutkovým zjištěním, resp. proti způsobu hodnocení důkazů (zejména revizního znaleckého posudku), z nichž odvolací soud (soud prvního stupně) čerpal svá skutková zjištění rozhodná pro závěr o obvyklém nájemném z bytu. Nad rámec řečeného lze dodat, že skutková zjištění, k nimž odvolací soud dospěl, nejsou natolik vadná, že by ve svém důsledku představovala porušení práv garantovaných čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod; nešlo zde tedy o tzv. extrémní rozpor mezi provedenými důkazy a skutkovými zjištěními, neboť i taková interpretace provedených důkazů, jakou ohledně skutečností z nich vyplývajících zaujal odvolací soud, je zde možná (viz stanovisko pléna Ústavního soudu z 28. listopadu 2017, sp. zn. Pl.ÚS-st. 45/16, uveřejněné pod č. 460/2017 Sb.). Skutková zjištění tak mají oporu v provedených důkazech a nijak nevybočují z toho, co v běžné soudní praxi soudy z obdobných důkazů berou za zjištěno. Na tomto místě – s přihlédnutím k obsáhlým dovolatelovým námitkám – dovolací soud již jen pro úplnost zdůrazňuje, že znalecký ústav Kvita, Pawlita & Partneři, s.r.o., ve svém revizním znaleckém posudku č. 21/2015 (dále též jen „znalecký posudek“) ve skutečnosti nepřihlédl k výměně oken (jak se snad mylně domníval dovolatel), kterou pronajímatelka v předmětném bytě uskutečnila až v roce 2014. Na str. 5 znaleckého posudku se totiž uvádí, že „K datu směrodatného ocenění se dům i byt nacházely v průměrném, až mírně zhoršeném technickém stavu, … Běžná údržba domu i bytu byly zanedbány. V roce 2013 přistoupil vlastník nemovitosti k opravám většího rozsahu (výměna oken), přičemž v posuzovaném bytě byla okna vyměněna až v roce 2014. Kvalita bydlení se … ve srovnání s předchozím stavem mírně zlepšila, většina konstrukcí a vybavení však zůstala v původním stavu.“; na str. 11 oddílu č. 1 znaleckého posudku pak po rekapitulaci stavu nemovitosti k rozhodnému dni následuje „popis oprav, které byly provedeny po rozhodném dni ocenění“, a jako jediná je zde zmíněna právě výměna oken za plastová uskutečněná v letech 2013 a 2014. Nelze tudíž dospět k závěru, že by znalecký ústav ve svých závěrech z takto až následně vylepšeného stavu bytu vycházel.

K dovolacím námitkám podřaditelným pod (způsobilý) dovolací důvod podle § 241a odst. 1 o. s. ř. lze uvést následující.

Z usnesení Nejvyššího soudu z 21. dubna 2015, sp. zn. 26 Cdo 261/2015, vyplývá, že v něm citovaná ustanovení (§ 696 odst. 2 a 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013 – dále jen „obč. zák.“) zakotvovaly možnost určení (stanovení) nájemného z bytu soudem, jestliže se účastníci nájemního poměru nedohodli na jeho změně, ačkoli byla potřebná ke spravedlivému uspořádání jejich práv a povinností, a to buď s ohledem na způsob, jakým bylo určeno výchozí nájemné z bytu (tj. „nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou“), anebo s ohledem na kvalifikovanou změnu poměrů, od nichž se odvíjela dříve dohodnutá výše nájemného (tj. „jestliže došlo k podstatné změně okolností, z nichž při sjednávání nájemného pronajímatel nebo nájemce vycházel“). Určení (změna) výše nájemného soudním rozhodnutím mimo jiné předpokládala předchozí mimosoudní jednání účastníků nájemního poměru o úpravě nájemného z bytu. Pronajímatel mohl nájemci písemně navrhnout zvýšení nájemného. Návrh na zvýšení nájemného z bytu byl jednostranným adresovaným hmotněprávním úkonem; proto musel splňovat obecné náležitosti právního úkonu ve smyslu § 34 a násl. obč. zák. a musel být adresován a doručen (dojít – § 45 odst. 1 obč. zák.) druhé straně právního vztahu nájmu bytu, tj. jako v daném případě nájemci či v jiných (možná častějších) případech oběma manželům jako společným nájemcům bytu (srov. usnesení Krajského soudu v Českých Budějovicích ze 7. června 2013, sp. zn. 5 Co 624/2013, uveřejněné pod č. 32/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

Nejvyšší soud se v řadě svých rozhodnutí (srov. např. rozsudky z 29. října 1997, sp. zn. 2 Cdon 257/97, a z 26. března 2008, sp. zn. 32 Odo 1242/2005) vyjadřoval rovněž k otázce určitosti právních úkonů. Dovodil, že právní úkon byl neurčitý (a tedy neplatný) tehdy, byl-li vyjádřený projev vůle sice po jazykové stránce srozumitelný, avšak nejednoznačný, přičemž jeho neurčitost nebylo možno odstranit a překlenout ani za použití výkladových pravidel. Právní úkon bylo třeba považovat za určitý, jestliže z něj bylo patrno, kdo ho činil a co je jeho předmětem, přičemž předmět musel být vymezen tak, aby nemohlo dojít k záměně za věci obdobného druhu. U nedostatků označení předmětu právního úkonu bylo pak nutno rozlišit, zda zakládaly skutečně vadu umožňující záměnu předmětu úkonu, nebo zda spočívaly jen v jinak nepřesném či neúplném označení tohoto předmětu; o takový případ šlo tehdy, jestliže správné označení úkonu bylo zjistitelné podle dalších identifikujících znaků nebo i z celého obsahu právního úkonu jeho výkladem. Stejné závěry ohledně určitosti právních úkonů zaujal i Ústavní soud (srov. jeho nálezy z 19. března 2002, sp. zn. I. ÚS 222/2000, a z 13. října 2004, sp. zn. III. ÚS 447/2003). V poměrech právní úpravy výpovědi z nájmu bytu pak Nejvyšší soud dospěl k závěru (který lze vztáhnout i na návrh na zvýšení nájemného z bytu), že nebylo-li mezi účastníky řízení sporu o tom, že žalovaní na adrese uvedené ve výpovědi z nájmu bytu obývali jediný byt a jen ohledně tohoto bytu byli v nájemním vztahu k žalobcům, pak skutečnost, že ve výpovědi z nájmu bytu došlo k záměně patra za podlaží, v němž se byt nachází, a že v ní bylo nesprávně uvedeno číslo bytu, nezpůsobila neplatnost výpovědi. Ve spojení s dalšími údaji uvedenými v žalobě, jejíž byla součástí, nemohla být taková výpověď žalovanými (nájemci) v době doručení objektivně vnímána jinak než jako určitý a srozumitelný projev vůle (§ 37 obč. zák.) týkající se bytu, jehož jsou (společnými) nájemci a ve vztahu ke kterému jsou v nájemním poměru se žalobci (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky z 30. března 2000, sp. zn. 20 Cdo 2018/98, uveřejněný pod č. 35/2001 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Ustálená soudní praxe rovněž dovodila (srov. usnesení Nejvyššího soudu České republiky z 30. listopadu 1999, sp. zn. 20 Cdo 691/98, z 27. ledna 2000, sp. zn. 20 Cdo 1990/98, či z 24. května 2000, sp. zn. 26 Cdo 776/99), že požadavek řádné identifikace bytu (v těchto případech pro účely výkonu rozhodnutí vyklizením bytu) lze vyložit pouze tak, že byt má být identifikován natolik, aby ho při exekuci nebylo možno zaměnit s bytem jiným. Tuto zásadu však nelze vykládat ve smyslu taxativně vymezeného okruhu údajů o bytu; proto absence údajů vztahujících se k bytu nemůže sama o sobě způsobit nevykonatelnost rozsudku z důvodu jeho neurčitosti, je-li byt jinak identifikován dostatečně určitě.

V projednávané věci odvolací soud (soud prvního stupně) považoval opakovaný návrh na zvýšení nájemného z bytu ze dne 20. ledna 2012 (dále jen „návrh“) za určitý právní úkon ve smyslu § 37 odst. 1 obč. zák. Uzavřel, že byl řádně adresován a doručen dovolateli, je z něj zřejmé, že jde o návrh na zvýšení nájemného i konkrétní částka, na kterou mělo být nájemné zvýšeno, a byt je identifikován dostatečným způsobem. Označení budovy, v níž se byt nachází, číslem orientačním XY namísto XY je zjevnou písařskou chybou, která nemohla způsobit neurčitost návrhu, neboť v návaznosti na jméno dovolatele i správné uvedení čísla popisného, je taková identifikace zcela dostačující. Odvolací soud tudíž postupoval v intencích výše citovaných judikatorních závěrů, od nichž není důvod se odchýlit ani v této věci. Z řečeného rovněž vyplývá, že nejde o otázku dovolacím soudem dosud nevyřešenou, jak se mylně domníval dovolatel. Pro úplnost pak zbývá dodat, že údaj o číslu orientačním dotčené budovy vskutku nelze přeceňovat, neboť, jak ostatně v napadeném rozhodnutí správně uvedl již odvolací soud, v návaznosti na další – v návrhu správně uvedené – identifikační údaje týkající se předmětného bytu nemohl mít dovolatel rozumných pochyb, že jde o byt, jehož je ve vztahu k žalobkyni nájemcem.

Konečně přípustnost dovolání nezakládá ani otázka stanovení výše obvyklého nájemného.

Nejvyšší soud v rozsudku z 3. května 2017, sp. zn. 26 Cdo 4494/2015, uvedl, že je třeba srovnávat výši nájemného ve více srovnatelných bytech různých pronajímatelů, a zdůraznil, že ke srovnání se hodí i byty, jejichž pronajímatelem je obec – není-li v nich výše nájemného ovlivněna její speciální bytovou politikou. V rozsudku z 28. srpna 2019, sp. zn. 26 Cdo 3574/2018, pak dovodil, že stanovit výši obvyklého nájemného porovnáním nájemného v bytech jen jednoho pronajímatele je sice výjimečně možné, např. tam, kde jde o pronajímatele v dané lokalitě jediného či majoritního a jiné srovnatelné byty dalších pronajímatelů tak pro porovnání nejsou k dispozici. Musí být ovšem zřejmé, proč byty ve vlastnictví jiných pronajímatelů nebylo možné do srovnání zařadit.

Z revizního znaleckého posudku č. 21/2015 vyplývá, že znalci se při jeho vypracování výše citovanými závěry důsledně řídili. Při odvolacím jednání dne 12. dubna 2019 své úvahy přesvědčivě obhájili a vysvětlili, z jakých důvodů nemohli vycházet z nájemních smluv společnosti RPG Byty, s.r.o. a proč současně nezohlednili ani byty ve vlastnictví obce H. S. Odvolacímu soudu tudíž nelze úspěšně vytýkat, že při stanovení výše obvyklého nájemného vycházel ze znaleckého posudku.

Se zřetelem k řečenému lze uzavřít, že dovolání není přípustné podle § 237 o. s. ř., a proto je dovolací soud podle § 243c odst. 1 o. s. ř. odmítl – se souhlasem všech členů senátu (§ 243c odst. 2 o. s. ř.) – pro nepřípustnost.

Bylo-li dovolání odmítnuto, nemusí být rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení odůvodněno (srov. § 243f odst. 3 větu druhou o. s. ř.).

Poučení:Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.

Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné soudní rozhodnutí, může oprávněná podat návrh na exekuci (soudní výkon rozhodnutí).

V Brně dne 10. 2. 2021

JUDr. Miroslav Ferák

předseda senátu

Zdroj dat je volně dostupný na http://www.nsoud.cz
Přesunout nahoru