Objednat předplatné Zákony pro lidi PLUS
Přidej k oblíbeným

26 Cdo 3330/2012Rozsudek NS ze dne 24.07.2013

HeslaNájem
Výpověď z nájmu
KategorieC
EcliECLI:CZ:NS:2013:26.CDO.3330.2012.1
Dotčené předpisy

§ 711 obč. zák.

§ 711a obč. zák.


přidejte vlastní popisek

26 Cdo 3330/2012

ROZSUDEK

Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Pavlíny Brzobohaté ve věci žalobce V. D., bytem P., zastoupeného JUDr. Jaroslavem Ortmanem, CSc., advokátem se sídlem Hořovice, Husovo náměstí 65/2, proti žalované Legisservis, s. r. o., IČ 283 70 732, se sídlem Praha 5, Za Zámečkem 744/9, zastoupené JUDr. Markétou Sitkovou, advokátkou se sídlem Karlovy Vary, T. G. Masaryka 937/30, o vyklizení nemovitosti, vedené u Okresního soudu v Berouně pod sp. zn. 5 C 183/2010, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 24. května 2012, č. j. 19 Co 410/2011-177, takto:

I. Dovolání se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.

Odůvodnění:

Okresní soud v Berouně (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 3. 6. 2011, č. j. 5 C 183/2010-110, ve spojení s usnesením ze dne 2. 8. 2011, č. j. 5 C 183/2010-120 (poté, co jeho zamítavý rozsudek ze dne 26. 11. 2010, č. j. 5 C 183/2010-60, byl k odvolání žalobce zrušen usnesením Krajského soudu v Praze ze dne 17. 3. 2011, č. j. 19 Co 82/2011-94, a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení), opětovně zamítl žalobu na vyklizení zde specifikovaných prostor a pozemků a rozhodl o nákladech řízení.

K odvolání žalobce Krajský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 24. 5. 2012, č. j. 19 Co 410/2011-177, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobě na vyklizení vyhověl; dále rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů.

Odvolací soud vzal (ve shodě se soudem prvního stupně) za prokázáno, že žalobce je zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník obytného domu (dále „předmětný dům“, resp. „dům“), postaveného na pozemku p. č. st. 294 a pozemků p. č. 750/2 a p. č. 750/3 (dále „předmětné pozemky“, resp. „pozemky“), vše v k. ú. M. P., obec Chýňava, že nájemní smlouvou ze dne 8. 10. 2009 (dále též „Nájemní smlouva“) pronajal žalované prostory v domě, označené v příloze č. 1 této smlouvy, a to obytnou místnost č. 1.03 a č. 1.07 v 1. nadzemním podlaží, obytnou místnost č. 2.04 a č. 2.06 s balkonem ve 2. nadzemním podlaží, obytnou místnost č. 1.11 a č. 1.12 a garáž v suterénu (dále „předmětné prostory“), jakož i předmětné pozemky, na dobu určitou – 60 měsíců (do 15. 12. 2014), za účelem podnikání žalované, že Nájemní smlouva obsahovala ujednání (čl. III. odst. 2), podle něhož je každá ze stran oprávněna před uplynutím sjednané doby trvání nájemního vztahu ji písemně vypovědět, a to „v souladu s příslušnými platnými právními předpisy České republiky“, že výpovědní lhůta je tříměsíční a že žalobce dal žalované výpověď z nájmu, která jí byla doručena dne 10. 5. 2010. Odvolací soud se – poté, co doplnil dokazování opakováním listinných důkazů – neztotožnil se skutkovým závěrem soudu prvního stupně, že nelze odpovědět na otázku, jaká byla vůle účastníků při uzavírání Nájemní smlouvy a dovodil, že ujednání obsažené v čl. III. odst. 2 Nájemní smlouvy je třeba vyložit tak, že „byla účastníky dohodnuta možnost výpovědi nájmu každou ze stran jen za podmínek a formou, kterou zákon výslovně upravuje u nájmu bytu, tedy které jsou obsaženy v § 711 až 711a obč. zák.“. Uvedené ujednání však shledal zčásti neplatným, a to jednak pro neurčitost (§ 37 odst. 1 obč. zák.), neboť není patrno, který z výpovědních důvodů vymezených v § 711 a 711a obč. zák. přichází v úvahu a jednak pro obcházení zákona (§ 39 obč. zák.), neboť zamýšlenou aplikací právní úpravy výpovědi by došlo k porušení rovnosti stran. Dovodil, že platným je toliko ujednání o možnosti ukončení nájmu výpovědí kteroukoliv ze smluvních stran bez udání důvodu. Konstatoval, že Výpověď splňuje obsahové náležitosti stanovené v § 710 obč. zák., že je v souladu s vůlí smluvních stran, a proto nájem skončil uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty. I když žalovaná předmětný dům a pozemky vyklidila, nepředala je dosud žalobci a žaloba je tudíž důvodná (§ 126 odst. 1 obč. zák.).

Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) obč. zák. a uplatnila v něm dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. Vyjadřuje nesouhlas se závěrem odvolacího soudu o částečné neplatnosti ujednání obsaženého v čl. III. odst. 2 Nájemní smlouvy pro neurčitost a pro obcházení zákona a namítá, že soud měl „buďto přisvědčit tvrzení o celkové neplatnosti ujednání o výpovědi, nebo … zkoumat, zda daný výpovědní důvod pronajímatele byl dán a výpověď byla oprávněná“. Navrhl, aby napadené rozhodnutí bylo zrušeno a věc byla vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení.

Vyjádření k dovolání nebylo podáno.

Vzhledem k tomu, že napadené rozhodnutí bylo vydáno dne 24. května 2012, Nejvyšší soud jako soud dovolací v souladu s čl. II bodem 7. zákona č. 404/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 404/2012 Sb. (dále opět jen „o.s.ř.”).

Dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o.s.ř.), a je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř., neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé.

Podle ustanovení § 242 odst. 3 o.s.ř. je dovolací soud vázán nejen rozsahem dovolání, ale i uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o.s.ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.), i když nebyly dovoláním uplatněny. Uvedené vady nebyly dovolatelem namítány a ani z obsahu spisu se nepodávají.

Dovoláním nebyl zpochybněn skutkový závěr odvolacího soudu, že účastníci si v čl. III. odst. 2 Nájemní smlouvy sjednali možnost, aby kterýkoliv z nich ukončil nájemní vztah výpovědí, a to za podmínek a formou, kterou zákon výslovně upravuje u nájmu bytu, tedy které jsou obsaženy v § 711 a 711a občanského zákoníku ve znění účinném před novelou provedenou zákonem č. 132/2011 (dále jen „obč.zák.“); dovolací soud proto z něho vychází, aniž by jej mohl přezkoumávat.

Dovolatel vyjadřuje nesouhlas s právním závěrem odvolacího soudu o částečné neplatnosti – pro neurčitost a obcházení zákona – ujednání o skončení nájemního vztahu výpovědí kteroukoliv ze stran ve vztahu k vymezení výpovědních důvodů.

V projednávané věci nebylo dovoláním zpochybněno, že předmětné prostory byly pronajaty za účelem podnikání žalované, tedy nikoliv za účelem bydlení. Výpovědní důvody upravené v ustanoveních § 711 a § 711a obč.zák. jsou přitom koncipovány tak, že jde o důvody výpovědi pronajímatele, nikoliv nájemce, takže aplikace řady z nich by byla pro žalovaného vyloučena (např. § 711 odst. 2 písm. a/ až e/). Rovněž tak je vyloučeno, aby nájemce (právnická osoba) uplatnil ve svůj prospěch výpovědní důvody upravené nyní v § 711a odst. 1 písm. a) a d) (srov. k tomu rozsudek Nejvyššího soudu z 19. 4. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2818/99, uveřejněný pod C 436 v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, dále např. jeho rozsudek z 26. 10. 2000, sp. zn. 26 Cdo 2823/99, uveřejněný pod R 6/2002 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek /ústavní stížnost proti tomuto rozsudku byla odmítnuta usnesením Ústavního soudu z 30. 10. 2001, sp. zn. II. ÚS 723/2000/). Na druhé straně by pak pronajímatel (žalobce) nemohl úspěšně uplatnit např. výpovědní důvody podle § 711 odst. 2 písm. a) a písm. c) až e) obč. zák. Lze tedy uzavřít, že z povahy daného vztahu je vyloučeno, aby se zde uplatnila úprava výpovědních důvodů obsažená v § 711 a § 711a obč. zák.

Dovolací soud proto shledává správným závěr odvolacího soudu o částečné neplatnosti ujednání o použití ustanovení § 711 a § 711a obč. zák. podle § 39 obč. zák. (byť z jiného důvodu, než který uvedl odvolací soud), a to pro rozpor se zákonem. Rovněž tak považuje za správný jeho závěr o neplatnosti tohoto ujednání pro neurčitost (§ 37 odst. 1 obč. zák.) a odkazuje v tomto směru na odůvodnění napadeného rozsudku.

Dovolatel dále namítá, že odvolací soud měl přisvědčit tvrzení o „celkové“ neplatnosti ujednání o výpovědi. Dovolací soud je toho názoru, že obstojí závěr odvolacího soudu, z něhož vycházel (byť jej výslovně neformuloval), že ujednání o výpovědních důvodech lze obsahově oddělit od zbývající části dohody obsažené v článku III. odst. 2 Nájemní smlouvy, tj. od ujednání o možnostech výpovědi z nájmu, a proto může být neplatná jen tato část.

Podle § 41 obč. zák. vztahuje-li se důvod neplatnosti jen na část právního úkonu, je neplatnou jen tato část, pokud z povahy právního úkonu nebo z jeho obsahu anebo z okolností, za nichž k němu došlo, nevyplývá, že tuto část nelze oddělit od ostatního obsahu. Z citovaného ustanovení vyplývá, že tam, kde se důvod neplatnosti vztahuje pouze na část právního úkonu a tuto část jde s přihlédnutím k povaze právního úkonu nebo jeho obsahu anebo k okolnostem, za nichž k němu došlo, oddělit od jeho ostatního obsahu, je neplatná jen tato část (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 9. 4. 2002, sp. zn. 26 Cdo 379/2001 /uveřejněný pod C 519 v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu/, a jeho usnesení z 25. 7. 2006, sp. zn. 33 Cdo 1092/2004).

V projednávané věci lze – a to i s přihlédnutím k účelu, který účastníci uzavřením Nájemní smlouvy sledovali (tj. podnikání žalované) – soudit, že část ujednání obsažená v čl. VIII. odst. 2, podle něhož je „každá ze stran oprávněna ji před uplynutím sjednané doby trvání nájemního vztahu písemně vypovědět“, může, jde-li o možnost ukončení nájmu výpovědí, obstát samostatně a je tudíž ve smyslu § 41 obč. zák. obsahově oddělitelná od další části, týkající se ujednání o důvodech výpovědi.

Pro úplnost lze podotknout, že nájem sjednaný na dobu určitou může skončit výpovědí, je-li podle § 676 odst. 1 obč. zák. dohodnuta (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 9. 8. 2000, sp. zn. 30 Cdo 714/2000, uveřejněný pod č. 121 v časopise Soudní judikatura 10/2001, dále rozsudek z 27. 9. 2001, sp.zn. 20 Cdo 2685/99, uveřejněný pod č. R 26/2002 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek).

Vzhledem k výše uvedenému proto dovolací soud – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o.s.ř.) – dovolání žalované jako nedůvodné zamítl (§ 243b odst. 2 věta před středníkem a odst. 6 o.s.ř.).

Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se opírá o ustanovení § 243b odst. 5 věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1, § 142 odst. 1 o.s.ř. a o skutečnost, že žalobci nevznikly (dle obsahu spisu) žádné náklady, na jejichž náhradu by jinak měl právo proti procesně neúspěšnému dovolateli.

Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.

V Brně dne 24. července 2013

Doc.JUDr. Věra Korecká, CSc.

předsedkyně senátu

Zdroj dat je volně dostupný na http://www.nsoud.cz
Přesunout nahoru