Objednat předplatné Zákony pro lidi PLUS
Přidej k oblíbeným

22 Cdo 3188/2012Rozsudek NS ze dne 23.10.2013

HeslaNájem bytu
Vlastnictví bytů
KategorieC
EcliECLI:CZ:NS:2013:22.CDO.3188.2012.1
Dotčené předpisy

předpisu č. 142/1994 Sb.

předpisu č. 107/2006 Sb.

§ 3 odst. 1 obč. zák.


přidejte vlastní popisek

22 Cdo 3188/2012

ROZSUDEK

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a soudců Mgr. Davida Havlíka a JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., ve věci žalobce R. N., zastoupeného JUDr. Martinem Mikyskou, advokátem se sídlem v Malé Skále 397, proti žalované České republice – Ministerstvu financí, se sídlem v Praze 1, Letenská 15, zastoupené JUDr. Alanem Korbelem, advokátem se sídlem v Praze 5, Nám. 14. října 3, o 88.400,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 11 C 64/2006, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 1. února 2012, č. j. 54 Co 544/2011-178, takto:

I. Dovolání proti části výroku II. rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 1. února 2012, č. j. 54 Co 544/2011-178, v níž byl změněn rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 2. září 2011, č. j. 11 C 64/2006-162, se odmítá.

II. Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 1. února 2012, č. j. 54 Co 544/2011-178, se v části výroku II., v níž byl potvrzen výrok I. rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 2. září 2011, č. j. 11 C 64/2006-162, a doplňující usnesení Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 6. června 2012, č. j. 11 C 64/2006-193, a usnesení Městského soudu v Praze ze dne 31. srpna 2012, č. j. 54 Co 343/2012-200, ruší a věc se v tomto rozsahu vrací Městskému soudu v Praze k dalšímu řízení.

Odůvodnění:

Obvodní soud pro Prahu 1 (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 2. září 2011, č. j. 11 C 64/2006-162, uznal žalovanou povinnou zaplatit žalobci částku 88.400,- Kč s úrokem z prodlení „ve výši dle nařízení vlády č. 142/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů od 19. 7. 2007 do zaplacení maximálně však 9 %“ (výrok I. rozsudku), zamítl žalobu na zaplacení „úroků z prodlení z částky 88.400,- Kč od 1. 5. 2006 do 18. 7. 2007 ve výši 9 % a od 19. 7. 2007 do zaplacení ve výši přesahující zákonný úrok z prodlení ve výši dle nařízení vlády č. 142/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů“ (výrok II. rozsudku) a rozhodl o nákladech řízení (výrok III. rozsudku). Dospěl k závěru, že žalobce byl omezen ve vlastnickém právu, když byl nucen trpět užívání bytu ve svém domě v H. původní druhou žalovanou R. N. za nájemné nižší, než by činilo obvyklé tržní nájemné. Má proto nárok na náhradu za „nucené omezení jeho vlastnického práva v období od 1. 5. 2003 do 31. 12. 2004“ ve výši rozdílu mezi nájemným obvyklým (tržním) a nájemným, které mohl vybrat „dle tehdejší právní úpravy chránící nájemníky“. Obvyklé nájemné za byt v uvedeném období určil na základě znaleckého posudku ve výši 5.904,- Kč měsíčně. Žalobci nelze přičítat k tíži, že se proti nájemkyni bytu nedomáhal zvýšení nájemného, neboť uvedený nárok se v soudní praxi prosazoval jen obtížně a podrobně byl vymezen až stanoviskem pléna Ústavního soudu ze dne 28. dubna 2009, sp. zn. Pl. ÚS-st. 27/09 (dále jen „plenární stanovisko“). Soud prvního stupně zamítl žalobu co do části požadovaných úroků z prodlení s tím, že „žalobce má nárok na úrok z prodlení až za období začínající běžet šest měsíců poté, kdy se obrátil se svým nárokem na ministerstvo financí“.

K odvolání žalované Městský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 1. února 2012, č. j. 54 Co 544/2011-178, odmítl odvolání žalované proti výroku II. rozsudku soudu prvního stupně (výrok I. rozsudku) a změnil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. tak, že zamítl žalobu „co do částky 31.208,- Kč s příslušenstvím“, jinak rozsudek ve výroku I. potvrdil (výrok II. rozsudku). Výrok III. rozsudku soudu prvního stupně zrušil a věc v tomto rozsahu vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (výrok III. rozsudku). Ztotožnil se se skutkovými i některými právními závěry soudu prvního stupně. Za nerozhodné pro úvahu o výši náhrady považoval námitky žalované k povědomosti žalobce o existenci regulovaného nájmu bytu při koupi domu a k chybnému výběru regulovaného nájemného. Při určení výše náhrady rovněž nelze přihlédnout k zákonu č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, neboť v předmětném období žádný předpis umožňující zvyšování nájemného neexistoval. Podle odvolacího soudu však náhrada za nucené omezení vlastnického práva nemá činit jen rozdíl mezi nájemným obvyklým a nájemným skutečně získaným, ale při určení její výše mají být zohledněny i náklady vynaložené na „údržbu domu, opravy, pojištění a podobně“. Proto od rozdílu mezi obvyklým nájemným a nájemným dosaženým odečetl i předpokládané náklady „na dosažení příjmu“ zjištěné znalcem ve výši 33.028,- Kč. Vzhledem k tomu částečně změnil napadený rozsudek soudu prvního stupně a žalobu v uvedené části zamítl.

Proti výroku II. rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání. Přípustnost dovolání spatřovala v § 237 odst. 1 písm. a) a c) občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), přičemž namítala, že řízení je postiženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci a rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci; uplatnila tak dovolací důvody podle § 241a odst. 2 písm. a), b) o. s. ř. Zásadní právní význam napadeného rozhodnutí spatřovala v tom, že Nejvyšší soud otázku „základu a rozsahu nároku na náhradu za nucené omezení vlastnického práva v souvislosti s regulovaným nájemným“ dosud neřešil, přičemž soudy i senáty stejného soudu rozhodují ve věcech tohoto typu rozdílně. Konkrétně namítala, že se žalobce nedomáhal vůči původní druhé žalované (nájemkyni bytu) zvýšení nájemného, a nedbal tak dostatečně svých práv. Odkázala přitom na nález Ústavního soudu ze dne 6. září 2011, sp. zn. IV. ÚS 423/08, podle něhož by nárok na náhradu vznikl vlastníkovi bytu jen v případě, kdyby soud nedostál své povinnosti rozhodnout o zvýšení nájemného ve smyslu nálezu Ústavního soudu ze dne 28. února 2006, sp. zn. Pl. ÚS 20/05. Při úvaze o intenzitě omezení vlastnického práva je zapotřebí přihlédnout k poměru příjmů plynoucích z pronájmu nemovitosti k nákladům nezbytným na její údržbu, neboť podstatou protiústavnosti regulace nájemného je právě snížení cen pod úroveň nákladů na údržbu a opravy nemovitostí. Intenzita omezení je dána rovněž poměrem bytů s regulovaným nájemným ke všem bytům a nebytovým prostorám v domě a rovněž skutečností, že žalobce se náhrady domáhá jen za část období, za niž ji v plenárním stanovisku připustil Ústavní soud. Je totiž možné, že výnosy z bytů s neregulovaným nájemným a z nebytových prostor podstatně převýší ztráty způsobené byty s regulovaným nájemným. V projednávaném případě nedošlo k omezení vlastnického práva i proto, že žalobce nevybíral v žalovaném období regulované nájemné ve výši 18,31 Kč za m2, ale vybíral nájemné ve výši 24,94 Kč za m2. O omezení vlastnického práva se nejedná, byla-li nemovitost získána vlastníkem dobrovolně. Žalobce přitom dům koupil s vědomím, že je zatížen byty s regulovaným nájemným, což se muselo projevit v kupní ceně. V řízení nebylo přihlédnuto k podnikatelskému riziku pronajímatele spočívajícímu v tom, že není jisté, že by se žalobci v případě neexistence regulace nájemného podařilo byt pronajmout. Není možné poskytovat náhradu za jakékoliv omezení vlastnického práva. Za omezení vlastnického práva dané zákonem č. 107/2006 Sb. se – a to i na základě judikatury Ústavního soudu – náhrada neposkytuje. Při určení výše náhrady nelze vyjít z obvyklého nájemného vzniklého na nerovnovážném trhu s vysokou převahou poptávky nájemců, kde dosahované tržní nájemné obsahovalo nepřiměřený zisk. Soudem určené obvyklé nájemné tak není obvyklou cenou ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, neboť tato cena vznikla za mimořádných okolností na trhu. Soudy nižších stupňů měly proto vyjít z hypotetického ústavně konformního regulovaného nájemného, na něž by plynule navázala deregulace podle zákona č. 107/2006 Sb. Úroveň nájemného podle tohoto zákona přitom nelze překročit. Výši náhrady nelze vyčíslit jako rozdíl mezi regulovaným nájemným a nájemným obvyklým. Nesprávná je i úvaha soudu o stanovení náhrady za nucené omezení vlastnického práva ve formě ušlého zisku. Dovolatelka nesouhlasila i s počátkem prodlení ode dne 19. 7. 2007, od kdy byly žalobci přiznány úroky, neboť nárok je sporný a prodlení proto nemůže vzniknout dříve, než vykonatelností rozhodnutí. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu a soudu prvního stupně zrušil a věc jim vrátil k dalšímu řízení.

Žalobce se k dovolání nevyjádřil.

Podle článku II. – Přechodná ustanovení, bodu 7. zákona č. 404/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, účinného od 1. ledna 2013, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů, s výjimkou § 243c odst. 3 zákona, který se užije ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona.

Protože napadené rozhodnutí odvolacího soudu bylo vydáno dne 1. února 2012, projednal a rozhodl dovolací soud o dovolání podle občanského soudního řádu ve znění účinném do 31. prosince 2012.

Podle § 237 odst. 1 o. s. ř. dovolání je přípustné proti rozsudku odvolacího soudu a proti usnesení odvolacího soudu, a) jimiž bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé, b) jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, kterým soud prvního stupně rozhodl ve věci samé jinak než v dřívějším rozsudku (usnesení) proto, že byl vázán právním názorem odvolacího soudu, který dřívější rozhodnutí zrušil, c) jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže dovolání není přípustné podle písmena b) a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam.

K podání dovolání je subjektivně oprávněn pouze ten účastník, v jehož poměrech rozhodnutím odvolacího soudu nastala újma, odstranitelná tím, že dovolací soud toto rozhodnutí zruší (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. února 2001, sp. zn. 29 Cdo 2357/2000, publikovaný v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu, C. H. Beck, pod č. rozhodnutí C 154). Pokud tedy odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně ohledně částky 31.208,- Kč s příslušenstvím tak, že žalobu zamítl, není dovolání z hlediska subjektivní přípustnosti v tomto rozsahu přípustné, neboť žalované měnícím výrokem rozsudku odvolacího soudu žádná újma na jejích právech nevznikla.

Z uvedeného důvodu Nejvyšší soud dovolání proti měnící části výroku II. rozsudku odvolacího soudu podle § 243b odst. 5 věty první a § 218 písm. c) o. s. ř. odmítl.

Pokud dovolání směřuje proti rozhodnutí odvolacího soudu, jímž potvrdil rozsudek soudu prvního stupně, mohlo by být dovolání přípustné jen podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř.

Protože dovolání opírající se o § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. je přípustné jen pro řešení právních otázek, je v tomto případě dovolatel oprávněn napadnout rozhodnutí odvolacího soudu jen z dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. V dovolání proto nelze uplatnit dovolací důvod podle § 241a odst. 3 o. s. ř., a dovolací soud tak musí vycházet ze skutkových zjištění učiněných v nalézacím řízení, což znamená, že se nemůže zabývat jejich správností. Dovolacím důvodem podle § 241a odst. 2 písm. a) o. s. ř., tj. vadami řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, by se dovolací soud mohl zabývat, i když nebyly v dovolání uplatněny (§ 242 odst. 3 o. s. ř.), jen v případě přípustného dovolání nešlo-li by ovšem o výklad procesního předpisu, který by činil z napadeného rozsudku zásadní rozhodnutí.

Rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam [odstavec 1 písm. c)] zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je soudy rozhodována rozdílně, nebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak; k okolnostem uplatněným dovolacími důvody podle § 241a odst. 2 písm. a) a § 241a odst. 3 se nepřihlíží.

Dovolací soud je při přezkoumání rozhodnutí odvolacího soudu zásadně vázán uplatněnými dovolacími důvody (srovnej § 242 odst. 3 o. s. ř.); vyplývá z toho mimo jiné, že při zkoumání, zda napadené rozhodnutí odvolacího soudu má ve smyslu ustanovení § 237 odst. 3 o. s. ř. ve věci samé po právní stránce zásadní právní význam, může posuzovat jen takové právní otázky, které dovolatel v dovolání označil.

V projednávané věci bylo pro rozhodnutí soudů významné především vyřešení právní otázky, jakým způsobem a za jakých podmínek má být stanoven základ a rozsah nároku za omezení vlastnického práva v souvislosti s tzv. regulovaným nájemným.

Uvedená právní otázka je soudy rozhodována rozdílně, přičemž rozhodnutí dovolacího soudu v obdobné věci bylo vydáno až po napadeném rozhodnutí odvolacího soudu. Vzhledem k tomu, že její posouzení bylo pro rozhodnutí v projednávané věci významné (určující), představuje napadený rozsudek odvolacího soudu rozhodnutí, které má ve věci samé po právní stránce zásadní význam. Dovolací soud proto dospěl k závěru, že dovolání žalované proti rozsudku odvolacího soudu je přípustné podle ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř.

Závěr, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam, přitom Nejvyšší soud přijal s vědomím faktu, že Ústavní soud nálezem pléna ze dne 21. února 2012, sp. zn. Pl. ÚS 29/11, zrušil ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. až uplynutím 31. prosince 2012, a s přihlédnutím k tomu, že v době podání dovolání měla dovolatelka právo legitimně očekávat, že splnění podmínek formulovaných ustanovením § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. povede k věcnému přezkumu jí podaného dovolání (k tomu srovnej též nález Ústavního soudu ze dne 6. března 2012, sp. zn. IV. ÚS 1572/11).

Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny.

Dovolatelka především zpochybnila nárok žalobce s ohledem na tvrzený princip tzv. subsidiarity nároku vůči uplatnění požadavku na zvýšení nájemného ve vztahu k nájemci (v daném případě vůči R. N.).

Jak uvedl Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 23. dubna 2013, sp. zn. 22 Cdo 367/2012, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod č. 74/2013, při řešení otázky, zda je uplatnění nároku na náhradu za omezení vlastnického práva podmíněno podáním žaloby na zvýšení nájemného proti nájemci, je třeba vyjít ze závěrů vyjádřených ve výroku II. stanoviska Ústavního soudu ze dne 28. dubna 2009, sp. zn. Pl. ÚS-st. 27/09 („plenární stanovisko“), podle něhož má uvedený nárok subsidiární charakter jen za dobu od podání žaloby na zvýšení nájemného. Možnost podat žalobu na zvýšení nájemného byla přitom efektivně připuštěna až nálezem Ústavního soudu ze dne 28. února 2006, sp. zn. Pl. ÚS 20/05, uveřejněném na nalus.usoud.cz, který „svými účinky erga omnes – za popsaných mimořádných okolností – plní vlastně funkci zákona“ (odst. 12 plenárního stanoviska). Předchozí judikatura (včetně judikatury Nejvyššího soudu – srovnej např. rozsudek ze dne 31. srpna 2005, sp. zn. 26 Cdo 867/2004, citovaný v nálezu Pl. ÚS 20/05) totiž vycházela z názoru, podle něhož tehdy platná úprava zvýšení nájemného rozhodnutím soudu neumožňovala.

Z uvedených premis vyšel Ústavní soud při řešení případů obdobných projednávané věci, v níž se žalobce na nájemci zvýšení nájemného nedomáhal. V nálezu ze dne 2. července 2009, sp. zn. I. ÚS 680/08, dospěl k závěru, že „možnost žalovat nájemce na zvýšení nájemného byla založena teprve nálezem sp. zn. Pl. ÚS 20/05 (srov. bod 12 stanoviska). Nárok stěžovatelky na náhradu za omezení vlastnického práva za období do vyhlášení tohoto nálezu proto subsidiární charakter nemá.“ Stejný právní názor Ústavní soud zaujal rovněž v nálezu ze dne 19. srpna 2009, sp. zn. I. ÚS 908/09, a ze dne 26. ledna 2010, sp. zn. IV. ÚS 1431/09, a lze proto považovat v daném směru judikaturu Ústavního soudu k této otázce za ustálenou. Naopak dovolatelkou citovaný nález Ústavního soudu ze dne 6. září 2011, sp. zn. IV. ÚS 423/08, podle něhož „z judikatury Ústavního soudu vyplývá, že odpovědnost státu je zde [ve věci nároku na náhradu za období od 20. března 2003 do 31. prosince 2003] vyvozována subsidiárně“ je zjevným vybočením z ustálené judikatury, jež navíc popírá smysl plenárního stanoviska.

V projednávané věci se žalobce domáhal náhrady za omezení vlastnického práva za období od 1. května 2003 do 31. prosince 2004. Nález Pl. ÚS 20/05 byl ve Sbírce zákonů vyhlášen až dne 2. června 2006, a proto je námitka subsidiarity nároku pro projednávanou věc nepřípadná.

Dovolatelka dále namítala rozsah intenzity omezení vlastnického práva žalobce.

Podle názoru dovolacího soudu je třeba při posuzování intenzity omezení vlastnického práva třeba vyjít z premis, z nichž vychází judikatura Ústavního soudu a Evropského soudu pro lidská práva. Nárok na náhradu za omezení vlastnického práva totiž nevzniká v případě jakéhokoli omezení vlastnického práva (vlastnické právo ze své samotné povahy není neomezené, naopak je omezeno řadou předpisů soukromého i veřejného práva), nýbrž jen v případě, kdy omezení dosáhne takové intenzity, že je zasažena samotná podstata vlastnictví. V případě regulace nájemného je potřebná intenzita dána zvláště tehdy, nedosahuje-li regulované nájemné po delší dobu ani nákladů na údržbu a opravy domu a přiměřeného zisku zajišťujícího návratnost vložených investic v rozumné době, přičemž omezení vlastníka není státem kompenzováno (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. dubna 2013, sp. zn. 22 Cdo 367/2012, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod č. 74/2013).

Ústavní soud v plenárním stanovisku dovodil, že samotná protiústavní povaha regulace nájemného neznamená, že v každém jednotlivém případě dosáhla intenzita omezení takové míry, že bylo porušeno právo vlastníka domu na pokojné užívání jeho majetku. Argumentace žalobce, že intenzita omezení vlastnického práva je dána již samotnou dlouhodobou nečinností zákonodárce, je proto nepřípadná. Naopak je třeba v každém jednotlivém případě zkoumat, zda vlastník domu byl regulací nájemného tak omezen, že tím bylo zasaženo do jeho základního práva vlastnit majetek.

Ústavní soud ve svých nálezech vychází bez dalšího ze skutečnosti (kterou zřejmě považuje za obecně známou), že regulované nájemné (ve výši, která se ustálila po nálezu Pl. ÚS 8/02 a až do 1. ledna 2007 se neměnila) obecně nedosahovalo hranice nákladů na údržbu a opravy domů a přiměřeného zisku, zatímco u bytů, u nichž docházelo k uzavírání nových nájemních smluv, dosahovala výše nájemného částek několikanásobně vyšších. Činilo-li proto tzv. regulované nájemné v daném místě a čase nikoliv významnou část obvyklého nájemného (v projednávané věci podle zjištění soudu prvního stupně necelou čtvrtinu), lze považovat omezení vlastnického práva obecně za intenzivní.

Jestliže má však náhrada za omezení vlastnického práva odrážet poměry jednoho konkrétního případu (odst. 22 plenárního stanoviska), neobejdou se soudy při úvaze o výši této náhrady – viz dále – bez zjištění konkrétní výše nákladů na údržbu a opravy domu žalobce (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. dubna 2013, sp. zn. 22 Cdo 367/2012, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod č. 74/2013).

Přihlédnout je třeba rovněž k tomu, jak velká část vlastníkova domu byla regulovaným nájemným zatížena. Jednalo-li se pouze o malou část podlahové plochy, zatímco ze zbývajících bytů, popř. nebytových prostor, vlastník dosahoval příjmů v podobě „tržního nájemného“, které mu zajišťovalo dostatečný výnos pro pokrytí nákladů na údržbu a opravy domu a přiměřený zisk, nelze v zásadě považovat omezení jeho vlastnického práva za intenzivní a je třeba k této skutečnosti také přihlédnout. Obdobnou argumentaci lze použít i v případě, kdy byl vlastník věci regulací nájemného omezen pouze krátkodobě – za krátké období však lze řádově považovat období několika měsíců, nikoli více jak jednoho a půl roku, jak tomu bylo v projednávané věci (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. dubna 2013, sp. zn. 22 Cdo 367/2012, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod č. 74/2013).

K údržbě domu vlastníkem lze – vedle dalších skutečností charakterizujících jeden každý individuální případ - přihlédnout při posuzování souladu nároku mimo jiné s dobrými mravy ve smyslu ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák. Pokud by vlastník domu nevěnoval jeho údržbě a péči o něj žádnou pozornost, a to ani v rozsahu vybraného nájemného (či jeho části), aniž by k takovému postupu existoval závažný důvod, bylo by nutné i k takové okolností přihlédnout. Je sice skutečností, že výnosy plynoucí z vlastnictví věci nemusí být zpětně do této věci investovány v plném rozsahu (a v řadě případů by to nebylo ani účelné), jestliže však má taková věc v budoucím období generovat zisk nebo alespoň primárně plnit účel, jímž je v případě domu zajištění bydlení, lze důvodně po vlastníku požadovat, aby nezbytné, nutné či vhodné náklady ve vztahu k takové věci zohledňoval při úvaze, jakým způsobem užitky z věci využije. Vlastník, jenž by takto nepostupoval, jen obtížně může obecně argumentovat ve vztahu k požadavku na náhradu za omezení vlastnického práva okolností, že nájemné na údržbu domu nedostačovalo (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. dubna 2013, sp. zn. 22 Cdo 367/2012, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod č. 74/2013).

V poměrech projednávané věci lze považovat za splněnou podmínku intenzity omezení jak z hlediska výše regulovaného nájemného, tak z hlediska doby trvání omezení; zanedbávání údržby domu ze strany žalobce žalovaná v řízení netvrdila.

Z hlediska podílu bytů s regulovaným nájemným na celkové ploše domu odvolací soud uzavřel, že náhrady za omezení vlastnického práva se žalobce domáhá i u dalších bytů v předmětném domě, konkrétně se jedná o další čtyři žaloby. Z žalobního vyjádření (které v tomto ohledu nebylo žalovanou sporováno) přitom vyplynulo, že v domě žalobce se nachází celkem pět bytů a jeden suterénní nebytový prostor, který není ze stavebně technických důvodů způsobilý k užívání. Lze tedy uzavřít, že dům žalobce je plně zatížen regulovaným nájemným aiz tohoto pohledu je nutné považovat omezení jeho vlastnického práva za intenzivní.

Soudy nižších stupňů se zabývaly i zjištěním výše nákladů na údržbu a opravu domu žalobce a odvolací soud tato zjištění promítl i do výše přiznané náhrady.

Prostřednictvím dalších námitek poukazovala dovolatelka na tzv. podnikatelské riziko vlastníka.

Podle názoru dovolacího soudu nemá způsob nabytí bytového domu jeho vlastníkem přímý vliv na existenci ani rozsah nároku na náhradu za omezení jeho vlastnického práva regulací nájemného. Žalobce mohl legitimně očekávat, že stát (tj. žalovaná) bude postupovat ústavně konformně a v přiměřené době přijme úpravu předpisů o regulaci nájemného v podobě, která zajistí návratnost nákladů na údržbu a opravy nemovitosti a přiměřený zisk. Obdobné legitimní očekávání lze ostatně vztáhnout i na vlastníky, kteří bytové domy s regulovaným nájemným nabyli dříve i později.

Otázku, zda by předmětný byt bylo možno vůbec za obvyklé nájemné pronajmout, zkoumal již v projednávané věci znalec při určování obvyklého nájemného jako ceny, za kterou by bylo možno předmětný byt v daném místě a čase pronajmout. Pokud by byt nebylo možno pronajmout, bylo by obvyklé nájemné „nulové“ a o intenzivním omezení vlastnického práva žalobce by nebylo možno uvažovat. Ze skutkových zjištění soudů nižších stupňů však neplynou žádné skutkové okolnosti svědčící pro předeslanou hypotézu. Naopak lze považovat za obecně známou skutečnost, že poptávka po bytech v centru krajského města v žalovaném období podstatně převyšovala nabídku.

V daném případě se jedná o posouzení tzv. obecné pronajímatelnosti bytu žalobce o konkrétních parametrech, nikoliv o to, zda existoval konkrétní zájemce o pronájem bytu ve vlastnictví žalobce. Takový postup by ostatně ani nebyl možný již z toho důvodu, že se nejednalo o byt tzv. právně volný, ale o byt, ve vztahu ke kterému existoval nájemní poměr mezi žalobcem jako pronajímatelem a R. N. jako nájemkyní. Šlo proto při úvaze o pronajímatelnosti bytu žalobce o posouzení objektivního zájmu v daném čase a místě o byty disponujícími obdobnými parametry jako měl byt žalobce, zejména z hlediska jeho velikosti, lokalizace a období, ve kterém o případné existenci nájemního poměru bylo možné uvažovat.

Dovolatelka dále zpochybnila i způsob určení výše náhrady za omezení vlastnického práva žalobce.

Nárok na náhradu za omezení vlastnického práva není nárokem na náhradu škody (srov. odst. 13 a 14 plenárního stanoviska), a proto se neuplatní zásada plné náhrady ve smyslu § 442 obč. zák. Předeslanou úvahou byl zjevně veden i Ústavní soud, když v odst. 22 plenárního stanoviska zdůraznil, že „výše nároku na náhradu za nucené omezení vlastnického práva podle čl. 11 odst. 4 Listiny nemusí být identická s rozdílem mezi obvyklým a regulovaným nájemným.“ Určení výše nároku ponechal Ústavní soud na soudech obecných.

Podle názoru dovolacího soudu náhrada nepřísluší za každé omezení vlastnického práva, nýbrž jen za omezení dostatečně intenzivní; v případě regulace nájemného primárně tedy jen za takové omezení, které neumožňuje vlastníkům pokrýt ani náklady na údržbu a opravy domů a přiměřený zisk umožňující návratnost vložených investic v odpovídajícím časovém horizontu. Jen k takto vymezené úrovni nájemného se ostatně mohlo vztahovat legitimní očekávání vlastníků (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. dubna 2013, sp. zn. 22 Cdo 367/2012, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod č. 74/2013).

Výchozím pro úvahu o kritériích rozhodných pro určení výše náhrady tak při splnění požadavku intenzity zásahu do vlastnického práva žalobce bude jednak hledisko opodstatněně vynaložených nákladů na údržbu a opravy nemovitosti a jednak hledisko přiměřeného zisku pronajímatele umožňující i návratnost investic v reálně adekvátním období. Je ovšem zřejmé, že tato východiska bude vždy nutné poměřovat konkrétními zjištěními v individuálních poměrech každého případu.

Výrok I. plenárního stanoviska („zvýšení nájemného za období od 1. 1. 2007 přiznat nelze, neboť od tohoto data již jednostranné zvyšování nájemného připouští § 3 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb.“) presumuje předpoklad, že výše nájemného stanovená podle zákona č. 107/2006 Sb. odpovídá požadavkům ústavnosti. Nejvyšší soud z toho dovozuje, že za referenční kritérium pro náhradu za omezení vlastnického práva je třeba vzít výši nájemného, kterou za předmětný byt mohl vlastník dosahovat podle zákona č. 107/2006 Sb. od 1. ledna 2007. Přiznání vyšší náhrady by vedlo k závěru, kdy by celková měsíční částka získaná vlastníkem v souvislosti s užíváním bytu (tj. součet vybraného regulovaného nájemného a náhrady za omezení vlastnického práva) do 31. prosince 2006 byla vyšší než nájemné, kterého mohl vlastník (pronajímatel) dosáhnout od 1. ledna 2007.

Jestliže totiž nárok na náhradu za omezení vlastnického práva není nárokem na náhradu škody, jeví se tomuto východisku jako přiměřený závěr, že výše takové náhrady nepředstavuje reparaci ušlého zisku, kterého by případně pronajímatel mohl dosáhnout pronájmem bytu bez jakéhokoliv omezení výší nájemného, ale výše náhrady musí být proporcionální následné právní regulaci. Ta je pro období od 1. ledna 2007 stanovena zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

Je třeba proto vzít v potaz, že i s účinností zákona č. 107/2006 Sb. zůstala zachována míra regulace výše nájemného, k jejímuž ukončení došlo k 31. prosinci 2010, resp. u bytů mimo jiné v H. k 31. prosinci 2012 (§ 3 odst. 1 zákona č. 107/2006 Sb.), přičemž postup vedoucí k odstranění této regulace byl nastaven – ve smyslu § 3 odst. 2 tohoto zákona – možností pronajímatele jednostranně zvýšit nájemné jedenkrát ročně počínaje 1. lednem 2007 a následně vždy k 1. lednu (§ 3 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb.), tj. postupem, který měl zajistit postupné omezení v možnosti ujednání o výši nájemného na straně jedné, na straně druhé měl také zohledňovat možné sociální dopady pro ty skupiny nájemníků, kde se okamžitá a jednorázová deregulace jevila jako sociálně a společensky nepřijatelná.

Předeslaný závěr Nejvyšší soud učinil, vědom si žalovanou citovaného nálezu Ústavního soudu ze dne 3. září 2010, sp. zn. IV. ÚS 1343/10. V něm uvedený závěr, že určení výše náhrady rozdílem mezi regulovaným a tržním nájemným je v souladu s plenárním stanoviskem, totiž nevylučuje, že ústavně konformním je i jiný způsob výpočtu, jestliže se pohybuje v mezích Ústavním soudem naznačených v plenárním stanovisku.

Podle přesvědčení Nejvyššího soudu nelze v této souvislosti ve prospěch úvahy o vyšší částce náhrady za omezení vlastnického práva zohledňovat ani časové období, které předcházelo přijetí zákona č. 107/2006 Sb. s argumentací, že kdyby došlo k přijetí úpravy obsažené v zákoně č. 107/2006 Sb. dříve od účinnosti nálezu pléna Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 8/02, mohla být v období, za které žalobce náhradu za omezení vlastnického práva požaduje, výše této náhrady limitována vyšší částkou, než která vyplývá ze zákona č. 107/2006 Sb. k 1. lednu 2007.

Přestože bylo nepochybně žádoucí, aby k přijetí právního předpisu upravujícího možnost jednostranného zvýšení nájemného došlo v kratším časovém období od přijetí nálezu pléna Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 8/02, nelze odhlédnout od toho, že takové dřívější přijetí zákona se stejným předmětem úpravy mohlo být realizováno odlišnými (mírnějšími) nástroji vedoucími k deregulaci nájemného, než které zvolil zákon č. 107/2006 Sb. Podle dovolacího soudu tak nelze vycházet z možných a z určitého ohledu žádoucích právních postupů, které však nebyly realizovány, ale pouze ze stavu reflektujícího účinnost zákona č. 107/2006 Sb. umožňujícího v jeho režimu jednostranné zvýšení nájemného k 1. lednu 2007 (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. dubna 2013, sp. zn. 22 Cdo 367/2012, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod č. 74/2013).

Dovolací soud nemá pochybnost o tom, že otázka deregulace nájemného představuje sociálně velmi citlivou problematiku, kde na straně jedné existuje zájem vlastníků nemovitostí na rychlém dosažení odstranění překážek limitujících možnou výši nájemného, na straně druhé pak dopad deregulačních kroků na široké vrstvy nájemců. Přijetí odpovídajícího právního řešení je pak výsledkem určitého sociálně-ekonomického přístupu, který musí oba naznačené zájmy zohlednit a přijatelným způsobem vyvážit, vychází-li ústavněprávní judikatura z pojetí práva na bydlení jako základního lidského práva (nález Ústavního soudu publikovaný pod č. 231/2000 Sb.).

Vzhledem k uvedenému není správný závěr odvolacího soudu, podle kterého odvolací soud „nepovažuje za důvodnou ani námitku, že nelze překročit úroveň nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb., stanovenou pro rok 2007“. Naopak za referenční kritérium pro náhradu za omezení vlastnického práva je třeba vzít výši nájemného, kterou za předmětný byt mohl vlastník dosahovat podle zákona č. 107/2006 Sb. od 1. ledna 2007. Jestliže odvolací soud toto kritérium zcela pominul, nesprávně věc posoudil v otázce určení výše nároku a hlediscích rozhodných pro určení výše této náhrady.

Při určování výše nároku soudy nižších stupňů zjišťovaly výši regulovaného nájemného, které mohl žalobce vybírat v předmětném období dle cenového předpisu, kterým byl výměr Ministerstva financí č. 06/2002, kterým se stanoví maximální nájemné z bytu, maximální ceny služeb poskytovaných s užíváním bytu a pravidla pro věcně usměrňované nájemné v bytě a mění výměr Ministerstva financí č. 01/2002 (27.756,- Kč). Správně však přihlédly ke skutečnosti, že žalobce ve skutečnosti vybral nájemné ve vyšší částce (27.860,- Kč). Minimální rozdíl mezi nájemným skutečně vybraným v rozhodném období a nájemným, které mohlo být vybráno dle cenového předpisu, nemůže snižovat ani intenzitu omezení vlastnického práva, jak namítá dovolatelka.

Dovolatelka v rámci vymezení otázky zásadního právního významu v dovolání namítala, že je potřeba „v neposlední řadě určit počátek běhu promlčecí doby“. Tento poukaz však nemůže založit zásadní právní význam napadeného rozhodnutí již z toho důvodu, že v daném směru dovolatelka neuvádí žádnou argumentaci, a není tak zřejmé, jak by se uvedený poukaz měl promítnout od poměrů souzené věci. V řízení před nalézacími soudy totiž žalovaná námitku promlčení nároku žalobce neuplatnila, a nečiní tak ostatně ani v rámci podaného dovolání. Soudy se také v dané věci otázkou promlčení nároku nezabývaly, a to proto, že promlčení nároku žalovaná nenamítala. Otázku promlčení dovolatelka v dovolání zjevně zmiňuje výhradně jako doklad nejednotné soudní praxe, kdy poukazuje na to, že zatímco zčásti nárokům obdobným nároku v této věci soudy vyhovují, zčásti je zamítají pro uplatnění námitky promlčení nebo zvažují odepření práva uplatnit námitku promlčení pro rozpor s dobrými mravy ve smyslu § 3 odst. 1 obč. zák.

Pro úplnost v této souvislosti dovolací soud odkazuje na závěr vyjádřený v rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 22. února 2012, sp. zn. 13 Co 578/2011, uveřejněném pod č. 18/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, podle kterého právo na náhradu za omezení vlastnického práva vzniklé pronajímateli bytu proti státu v důsledku protiústavní regulace nájemného se promlčuje v obecné tříleté době podle § 101 obč. zák., která počíná dnem omezení vlastnického práva; případná aplikace ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák. tím není vyloučena.

Dovolatelka dále v dovolání nesouhlasí s tím, že jí byla rozhodnutími nalézacích soudů uložena povinnost k zaplacení úroků z prodlení. Svůj nesouhlas ve vztahu k příslušenství odůvodňuje tím, že základ nároku, resp. jeho výši, považuje za sporný a proto prodlení „nemůže vzniknout dříve, než se rozhodnutí o žalovaném nároku stane vykonatelným“. Taková námitka nemůže být důvodná. Nárok na náhradu za omezení vlastnického práva totiž nevzniká pronajímateli až rozhodnutím soudu o povinnosti státu náhradu zaplatit, ale vzniká již v důsledku protiústavní regulace nájemného a s tím spojené existence nemožnosti dosáhnout výběru přiměřeného nájemného. Rozhodnutí soudu tedy není vzhledem k nároku na náhradu rozhodnutím konstitutivním, ale rozhodnutím, které pouze deklaruje již existující a splatný nárok. Vzhledem k tomu není možné vázat okamžik prodlení s placením náhrady na vydání (vyhlášení) deklaratorního rozhodnutí soudu, nebo dokonce s jeho vykonatelností.

Z předchozí argumentace však plyne, že odvolací soud věc nesprávně posoudil v hledisku rozhodném pro určení výše náhrady, kterým je výše nájemného, kterou za předmětný byt mohl vlastník dosahovat podle zákona č. 107/2006 Sb. od 1. ledna 2007, a tedy i v otázce určení výše žalovaného nároku. Dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci ve smyslu § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. tak žalovaná uplatnila právem.

Dovolací soud proto rozsudek odvolacího soudu zrušil v části, ve které byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení. Protože o nákladech řízení před soudem prvního stupně i soudem odvolacím bylo rozhodnuto až doplňujícím usnesením Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 6. června 2012, č. j. 11 C 64/2006-193, a na něj navazujícím usnesením Městského soudu v Praze jako soudu odvolacího ze dne 31. srpna 2012, č. j. 54 Co 343/2012-200, zrušil dovolací soud i tato rozhodnutí soudů nižších stupňů tak, aby v novém rozhodnutí o věci mohl soud znovu rozhodnout i o nákladech původního řízení (§ 243b odst. 2, 3 o. s. ř.).

Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný; v novém rozhodnutí o věci rozhodne soud nejen o náhradě nákladů nového řízení a dovolacího řízení, ale znovu i o nákladech původního řízení (§ 243d odst. 1 o. s. ř. v souvislosti s § 226 odst. 1 o. s. ř.).

Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.

V Brně dne 23. října 2013

Mgr. Michal Králík, Ph.D.

předseda senátu

Zdroj dat je volně dostupný na http://www.nsoud.cz
Přesunout nahoru