Přejít na PLUS
28.01.2013

Jak správně uzavřít nájemní smlouvu k bytu z pohledu nájemce

Autor: Právní linka – právní poradna online, AK Kausta, Zientková a partneři

Pokud nevlastníte svůj vlastní dům nebo byt, je další z možností bydlení v pronájmu. Mezi výhody pronájmu patří především to, že nájemci je jako slabší straně nájemního vztahu stejně jako například v případě spotřebitelů poskytována zvýšená právní ochrana. Přesto je vhodné být při uzavírání nájemní smlouvy opatrným a předejít tak případným sporům.

Ujistěte se, zda má nájemní smlouva všechny požadované náležitosti a v případě pochyb oslovte raději advokáta.

Nezbytnými náležitostmi každé nájemní smlouvy je označení smluvních stran, přesné určení pronajímaného bytu včetně jeho veškerého příslušenství a rozsahu jeho užívání a určení výše nájemného a úhrad za plnění poskytována v souvislosti s užíváním bytu. Jestliže smlouva postrádá některý z těchto údajů, je neplatná. Dalším předpokladem pro její platnost je také písemná forma. Pokud v nájemní smlouvě není určena délka trvání nájmu, platí, že je uzavřena na dobu neurčitou. 

Vlastnictví k pronajímanému bytu si nechte pronajímatelem doložit výpisem z katastru nemovitostí, nebo si tyto informace v něm ověřte sami, zejména pro zjištění, jestli je pronajímatel výlučným vlastníkem nebo má byt pouze ve společném jmění manželů nebo podílovém spoluvlastnictví. Pokud není jediným vlastníkem, potřebuje k uzavření smlouvy souhlas dalšího spoluvlastníka, bez něhož by smlouva byla opět neplatná.

U družstevního bytu lze nájemní smlouvu mezi bytovým družstvem a členem bytového družstva uzavřít pouze za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva.

Požadujte, aby v nájemní smlouvě byla přesně specifikována výše nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním včetně poplatků.

Specifikace nájemného a úhrad za plnění poskytována v souvislosti s užíváním bytu jsou předpoklady platnosti nájemní smlouvy. Trvejte však na tom, aby ve smlouvě byl uveden způsob výpočtu úhrad spojených s užíváním bytu, interval jejich fakturace a datum jejich splatnosti, to se týká i nájemného. Samozřejmostí je podrobný rozpis služeb, které je povinen Vám zajišťovat pronajímatel, a těch, které si budete zajišťovat sami.

Výše nájemného při uzavírání nájemní smlouvy nebo změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Nedojde-li ke sjednání nájemného dohodou, může Vám pronajímatel písemně navrhnout zvýšení nájemného. Jestliže s návrhem na zvýšení nájemného souhlasíte, nájemné se zvyšuje počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Nesdělíte-li pronajímateli písemně do dvou měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasíte, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Výši nájemného soud určí ke dni podání návrhu soudu.

Pokud jste v prodlení s placením nájemného nájemné nebo úhrad za plnění, poskytovaná s užíváním bytu déle než pět dnů po jejich splatnosti, je po Vás pronajímatel oprávněn požadovat poplatek z prodlení. Tento poplatek činí za každý den prodlení 2,5 promile z dlužné částky, nejméně však 25 Kč za každý i započatý měsíc prodlení. Za prvních 5 dnů prodlení přísluší pronajímateli úrok z prodlení stanovený sazbou České národní banky. Pronajímatel si není oprávněn stanovit vlastní smluvní pokuty v případě Vašeho prodlení s placením nájemného nebo úhrad za plnění poskytována s užíváním bytu.

Dále je pronajímatel oprávněn při sjednání nájemní smlouvy od Vás požadovat, abyste složili peněžní prostředky k zajištění nájemného a úhrad za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných svých závazků v souvislosti s nájmem (kauce). Výše těchto složených peněžních prostředků však nesmí přesáhnout trojnásobek dohodnutého měsíčního nájemného a záloh na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. Nedohodnete-li se s pronajímatelem ve smlouvě jinak, je pronajímatel oprávněn tyto prostředky použít k úhradě Vašich pohledávek na nájemném a k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu nebo k úhradě jiných dluhů v souvislosti s nájmem, přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu nebo Vámi písemně uznaných. Pokud pronajímatel tyto peněžní prostředky oprávněně čerpal, jste povinni po jeho písemné výzvě doplnit peněžní prostředky na původní výši, a to do jednoho měsíce. Po skončení nájmu je pronajímatel povinen Vám nevyčerpané peněžní prostředky s příslušenstvím vrátit, a to nejdéle do jednoho měsíce ode dne, kdy byt vyklidíte a předáte pronajímateli, nedohodnete-li se s ním jinak.

Mimoto si pohlídejte, zda si pronajímatel nestanoví vlastní smluvní pokuty za Vaše závazky či jiné porušení povinností a v jaké výši.

Nájemní vztah můžete vypovědět kdykoliv, a to i v případě nájemní smlouvy na dobu určitou, při dodržení výpovědní doby.

Pronájem můžete ukončit kdykoliv bez ohledu na to, zda jde o nájem na dobu určitou či neurčitou, musíte však dodržet výpovědní dobu, pokud se s pronajímatelem nedohodnete na jiném okamžiku ukončení. Pokud dohoda nepřichází v úvahu, oznamte úmysl skončit nájemní vztah pronajímateli v písemné výpovědi, v níž musí být uvedena lhůta, kdy má nájem skončit. Tato lhůta nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena pronajímateli.

Mimoto jste kdykoliv oprávněni od smlouvy odstoupit, jestliže se pronajímaný byt bez Vašeho zavinění stane nezpůsobilým k bydlení.

Co se týče nájmu na dobu určitou, tak ten zaniká uplynutím stanovené doby, jestliže ve smlouvě není doložka o automatické prolongaci po uplynutí této doby. Na následném prodloužení se můžete s pronajímatelem domluvit také formou písemného dodatku k nájemní smlouvě.

Pronajímatel Vám může vypovědět nájem pouze ze zákonem stanovených důvodů.

Pronajímatel není oprávněn s Vámi ukončit nájemní vztah dle své volné úvahy nebo bez uvedení důvodu, ale vždy musí dojít k naplnění jednoho či více ze zákonem požadovaných důvodů. Tyto výpovědní důvody se navíc ještě rozlišují na dvě skupiny, a to na výpověď se souhlasem soudu a bez nutností tohoto souhlasu.

Pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu:

  • jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě
  • jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky sloužící ke kauci
  • má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt
  • neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas
  • jde-li o byt zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba; to neplatí, pokud nájemce dovršil 70 let věku

Pronajímatel Vám písemnou výpověď musí prokazatelně doručit a uvést v ní důvod výpovědi, výpovědní lhůtu, která nesmí být kratší než tři měsíce a poučení o možnosti podat do 60 dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. V případě, že podáte ve lhůtě šedesáti dnů ode dne doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti, nejste povinni byt vyklidit, dokud řízení není ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu.

Pronajímatel může vypovědět nájem pouze s přivolením soudu v těchto případech:

  • potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence
  • je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat
  • jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat

Tuto výpověď Vám pronajímatel musí opět doručit. V písemné výpovědi musí být uveden důvod výpovědi a výpovědní lhůta. Jestliže soud přivolí k výpovědi z nájmu bytu, určí současně délku výpovědní lhůty a rozhodne o povinnosti byt vyklidit. Výpovědní lhůta počne běžet až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozhodnutí soudu.

Jestliže pronajímatel bez vážných důvodů nevyužil vyklizeného bytu k účelu, pro který vypověděl nájem bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnout, že pronajímatel je povinen dodatečně uhradit nájemci, který byt uvolnil, stěhovací náklady a další náklady spojené s potřebnou úpravou náhradního bytu. Soud může dále uložit pronajímateli, aby nájemci uhradil rozdíl ve výši nájemného z dosavadního bytu a z bytu náhradního, až za dobu pěti let, počínaje měsícem, v němž se nájemce přestěhoval do náhradního bytu, nejdéle však do doby, kdy nájemce ukončil nájem náhradního bytu. Právo nájemce na úhradu rozdílu v nájemném se v období pěti let nepromlčí. Jiné nároky nájemce tím nejsou dotčeny. Dále soud může na návrh toho, kdo poskytl bytovou náhradu, uložit pronajímateli, aby mu uhradil přiměřenou náhradu.

Ustanovení v nájemních smlouvách, které stanoví kratší výpovědní dobu, než jsou tři měsíce (např. dva měsíce) nebo možnost vypovězení smlouvy bez uvedení důvodu na straně pronajímatelem jsou neplatná.

Nájemní smlouvu lze uzavřít s osobou, která je vlastníkem bytu, ne s jeho nájemcem – pro podnájem platí jiná pravidla.

V případě, že uzavíráte nájemní smlouvu pouze s nájemcem předmětného bytu, vzniká mezi vámi podnájemní vztah, který nepožívá tak silnou právní ochranu jako vztah nájemní. Nájemce může pronajatý byt nebo jeho část přenechat jinému do podnájmu jen s písemným souhlasem pronajímatele, jinak je podnájemní smlouva neplatná. Proto si vždy tento souhlas nechte předložit. I smlouva o podnájmu musí mít písemnou formu a lze ji uzavřít na dobu určenou ve smlouvě nebo bez určení doby. Podnájem sjednaný na dobu neurčitou však skončí nejpozději vždy se zánikem nájmu, tedy ukončením nájemního vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem.

Nebylo-li dohodnuto jinak, platí, že podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů ve tříměsíční výpovědní lhůtě, tzn., že nájemce Vám může dát výpověď z jakéhokoliv důvodu a nemusí respektovat zákonná ustanovení jako pronajímatel a výpovědní dobu s Vámi může domluvit kratší či dokonce žádnou. Po skončení podnájmu nemáte jako podnájemce právo na náhradní podnájem.

V tomto článku jsme čerpali z níže uvedených právních předpisů, účinných ke dni 21.11.2012:
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník 

Více podobných článků naleznete na webu Právní linky v právních radách.