Přejít na PLUS
28.01.2013

Jak postupovat v případě úplatného převodu nemovitosti

Autor: Právní linka – právní poradna online, AK Kausta, Zientková a partneři

S prodejem nebo nákupem nemovitosti se pravděpodobně většina z nás alespoň jednou v životě setkala. Jelikož se však často jedná o majetek velké hodnoty, platí pro kupní smlouvy ohledně nemovitostí přísnější zákonné požadavky. U převodu nemovitostí je také nutné rozlišovat, zda se jedná o nemovitost, která musí být zapsána v katastru nemovitosti či nikoliv, jelikož na každou z nich dopadají jiná právní pravidla.

Smlouva o převodu nemovitosti musí mít písemnou formu.

Vzhledem k tomu, že nákup nebo prodej nemovitosti je právní úkon tykající se obvykle větší finanční částky, vyžaduje se pro něj v rámci jistoty obou stran písemná forma. Pokud se tedy na převodu nemovitosti domluvíte s druhým účastníkem pouze ústně, nevznikají z této dohody žádné práva ani povinnosti. Oproti standardní písemné smlouvě o převodu nemovitosti je nutné, aby podpisy obou smluvních stran byly na téže listině, a aby alespoň na jednom vyhotovení smlouvy byly úředně ověřené. Rovněž je vhodné k sepsání kupní smlouvy využít služeb advokáta, abyste v případě možných sporů měli k dispozici kvalitní dokument, který nemůže protistrana napadnout. 

Mimo výše uvedené nezapomeňte, že i v případě převodu nemovitosti mezi dvěma podnikateli v rámci jejich podnikatelské činnosti, se řídí smlouva příslušnými ustanoveními občanského zákoníku a nikoli obchodního, pokud se nejedná o převod podniku..

Účinky převodu nemovitosti nastávají až vkladem do katastru nemovitostí.

K samotnému převodu vlastnictví nemovitosti nedochází pouhým sepsáním kupní smlouvy. S uzavřením kupní smlouvy se pojí pouze obligační účinky, tj. učinit vše co je k převodu nemovitosti nezbytné, což je zejména návrh na změnu vlastnictví v katastru nemovitostí. K návrhu je třeba připojit listinu osvědčující důvod vkladu do katastru nemovitosti, tedy kupní smlouvu, jinak nebude k návrhu vůbec přihlíženo. Jestliže je vklad do katastru nemovitostí povolen, jeho účinky nastávají zpětně ke dni podání návrhu (tzn., pokud bude návrh podán 16. 7. 2012 a katastrální úřad vklad vlastnického práva povolí 18. 8. 2012, budou účinky vkladu zapsány ke dni 16. 7. 2012). 

Katastrální úřad posuzuje návrhy podle pořadí, v němž mu došly podle přesného data a času, to je podstatné především u tzv. dvojího či vícerého převodu nemovitosti. Pokud například s Vámi vlastník nemovitosti uzavře kupní smlouvu a poté ji převede na jiného kupujícího, a tento pozdější kupující podá návrh do katastru nemovitosti dříve než vy, stane se vlastníkem nemovitosti on, bez ohledu na to, že jste uzavřeli kupní smlouvu k dané nemovitosti před ním a dokonce za ní uhradili kupní cenu. Na to je však třeba pamatovat i z pozice prodávajícího, neboť katastrální úřad návrh na vklad vlastnického práva povolí vždy, pokud splňuje všechny náležitosti, a to i tehdy, kdy kupní cena nebyla zaplacena, neboť ta není podmínkou zápisu do katastru nemovitosti a vklad nemůže být na splnění této podmínky vázán. 

Jestliže však dochází k převodu nemovitosti, která není evidována v katastru nemovitosti, k převodu vlastnictví dochází již samotným uzavřením kupní smlouvy.

Jestliže nemovitost kupujete, zjistěte si zda je prodávající jejím skutečným vlastníkem a zda není nemovitost zatížena právy jiných osob.

Katastr nemovitostí je veřejně přístupný rejstřík a zjistit z něj údaje můžete i prostřednictvím webových stránek http://nahlizenidokn.cuzk.cz/, na nichž můžete nalézt jak jména vlastníků, tak případná zástavní práva, věcná břemena, exekuční příkazy a další omezení kupované nemovitosti. V případě pochyb si výpis pořiďte u příslušného katastrálního úřadu, a jestliže narazíte na skutečnosti, které Vám kupující zamlčel nebo neoznámil, kupní smlouvu raději neuzavírejte. Právě pro možnost veřejného nahlížení do katastru nemovitosti, jde neinformovanost k tíži kupujícího. 

Převodem nemovitosti vzniká povinnost uhradit státu daň z převodu nemovitostí.

Převod nemovitostí je zdaněn vždy a nejsou od ní osvobozeny ani osoby v příbuzenském poměru jako v případě dědění nebo darování. Daň z převodu nemovitosti nemusí platit pouze některé právnické osoby. Výše daně činí 3% z ceny převáděné nemovitosti, na kterou byla oceněna znaleckým posudkem (nikoli, za kterou se skutečně prodává) a ze zákona je ji povinen uhradit převádějící osoba, čili prodávající. Kupující však ze zákona vystupuje jako ručitel. Pokud ji tedy neuhradí prodávající, bude vymáhána po kupujícím. Není ale vyloučena doložka v kupní smlouvě, na jejímž základě se smluvní strany dohodnou, že se budou podílet na úhradě daně každý rovným dílem.

Pro zajištění kupní ceny či úhrady daně z převodu nemovitostí využijte advokátní úschovu.

S ohledem na vysoké peněžní částky, které jsou s převodem nemovitosti spojeny, Vám doporučujeme využít úschovu peněz u třetí osoby, jíž může být advokát, notář, realitní kancelář, banka, apod. Podstatou této úschovy je odevzdání kupní ceny, její části či částky určenou na daň z převodu nemovitosti uschovateli, který ji vydá oprávněné osobě, tedy obvykle prodávajícímu, až dojde ke splnění dohodnutých podmínek, jimiž je obvykle povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Je možné se také domluvit na zajištění daně z převodu nemovitosti, a to tím způsobem, že kupní cena bude prodávajícímu vydána až v případě, kdy prokáže, že tuto daň zaplatil či mu bude z kupní ceny odečtena a daň uhradí uschovatel. Nejspolehlivější bývá advokátní, notářská či bankovní úschova. 

Úschova u třetí osoby je jistotou pro obě strany kupní smlouvy. Prodávající bude mít záruku, že nedojde k převodu vlastnického práva před uhrazením kupní ceny a naopak kupující záruku, že vlastnictví k nemovitosti po zaplacení kupní částky na něj přejde. A proto, i když si advokáti a notáři za tuto službu účtují poplatky dle příslušných sazeb, určitě se do ní vyplatí investovat.

V tomto článku jsme čerpali z níže uvedených právních předpisů, účinných ke dni 21.11.2012:
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník
Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem
Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti
Zákon č. 85/1996 Sb., o advokacii

Více podobných článků naleznete na webu PravniLinka.cz v bezplatné právní poradně.