PLUS na zkoušku
12.03.2013

Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce u nájmu bytu

Autor: Právní linka – právní poradna, AK Kausta, Zientková a partneři

Na základě řádně uzavřené nájemní smlouvy k bytu je hlavní povinností pronajímatele odevzdat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání (pokud se nedohodne s nájemcem, že byt může být i nezpůsobilý k tomuto užívání) a základní povinností nájemce je platit pronajímateli dohodnuté nájemné a úhrady za plnění poskytována v souvislosti s užíváním bytu. Mimoto však existuje mezi nájemcem a pronajímatelem další řada práv a povinností – pojďme se zaměřit na ta nejdůležitější z nich.

Ne všechny opravy v bytě je povinen hradit pronajímatel.

Nedohodne-li se s pronajímatelem s nájemcem jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Co všechno drobné opravy a náklady spojené s běžnou údržbou bytu zahrnují, lze nalézt ve vyhlášce č. 258/1995 (např. oprava oken, podlah, výmalba). Nepostará-li se nájemce o včasné provedení drobných oprav a běžnou údržbu bytu, má pronajímatel právo učinit tak po předchozím upozornění na svůj náklad sám a požadovat od nájemce náhradu. 

Co se týče ostatních oprav, tak tyto je nájemce povinen oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli a umožnit jejich provedení, jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. Pokud pronajímatel svou povinnost odstranit závady bránící řádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon nájemcova práva ohrožen nesplní, má nájemce právo po předchozím upozornění závady v nezbytné míře odstranit a požadovat od pronajímatele náhradu účelně vynaložených nákladů. Právo na náhradu musí nájemce uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu, tento nárok zanikne, není-li uplatněn do šesti měsíců od odstranění závad. 

Nájemce má navíc právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel přes jeho upozornění neodstraní v bytě nebo v domě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje užívání bytu. Právo na přiměřenou slevu z nájemného má i tehdy, jestliže nebyla poskytována plnění spojená s užíváním bytu, nebo byla poskytována vadně, a jestliže se v důsledku toho užívání bytu zhoršilo. Stejné právo má také, jestliže se stavebními úpravami v domě podstatně nebo po delší dobu zhorší podmínky užívání bytu nebo domu. 

Oproti tomu je však nájemce povinen odstranit závady a poškození, které způsobil v domě sám nebo ti, kdo s ním bydlí. Jestliže tak neučiní, má pronajímatel právo po předchozím upozornění závady a poškození odstranit a požadovat od něho jejich peněžní náhradu.

Pozor na stavební a jiné úpravy v bytě a právo pronajímatele na vstup do bytu po předchozím upozornění.

Nájemce nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě bez souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad. V případě porušení této povinnosti je pronajímatel oprávněn požadovat, aby nájemce provedené úpravy a změny neprodleně odstranil. Pronajímatel je oprávněn provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě pouze se souhlasem nájemce. Tento souhlas lze odepřít jen z vážných důvodů. Provádí-li pronajímatel takové úpravy na příkaz příslušného orgánu státní správy, je nájemce povinen jejich provedení umožnit, jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. 

Po předchozí písemné výzvě je nájemce povinen umožnit pronajímateli nebo jím pověřené osobě, aby provedl instalaci a údržbu zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody, jakož i odpočet naměřených hodnot. Stejně tak je povinen umožnit přístup k dalším technickým zařízením, pokud jsou součástí bytu a patří pronajímateli. Mimoto je pronajímatel oprávněn požadovat přístup k věci za účelem kontroly, zda užívá nájemce byt řádným způsobem a v souladu se smlouvou. Tyto přístupy do bytu musí být vykonávány tak, aby co v nejmenší míře rušily nájemce a jeho právo byt pokojně užívat a nesmí být ze strany pronajímatele zneužívány. To se týká i případných prohlídek bytu potencionálních zájemců v případě ukončování nájemní smlouvy.

Pamatujte, že počet osob v jednom bytě není neomezený, mimo stavebních předpisů může limitovat množství osob i sám pronajímatel.

Pronajímatel má právo požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny osoby mohly řádně užívat byt a žít v hygienicky vyhovujících podmínkách. Kromě toho, má právo vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím další osoby do bytu. To však neplatí, jedná-li se o osobu blízkou anebo o další případy zvláštního zřetele hodné. Nájemce je povinen oznámit pronajímateli písemně a bez zbytečného odkladu změny  počtu osob v bytě s uvedením jejich jmen, příjmeních a datech narození, v případě, že lze mít za to, že tato změna potrvá déle než 2 měsíce. Nájemce je rovněž povinen oznámit pronajímateli uzavření manželství nebo přechod nájmu. Neučiní-li to nájemce ani do 2 měsíců ode dne, kdy změna nastala, má se za to, že hrubě porušil svoji povinnost a pronajímatel je oprávněn nájemní smlouvu vypovědět. 

Jestliže nájemce ví předem o své dlouhodobé nepřítomnosti v bytě spojené se složitou dosažitelností své osoby, musí tuto skutečnost sdělit pronajímateli a současně označit osobu, která po tuto dobu zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy to bude nezbytně nutné.

Společným nájmem bytu vznikají i společná práva a povinnosti.

Byt může být ve společném nájmu více osob. Na společném nájmu se lze domluvit hned při uzavírání nájemní smlouvy nebo poté dohodou mezi dosavadním nájemcem, další osobou a pronajímatelem. U družstevního bytu může společný nájem vzniknout jen mezi manžely. Společní nájemci mají stejná práva a povinnosti - běžné věci, týkající se společného nájmu bytu může vyřizovat každý ze společných nájemců, ale v ostatních věcech je třeba souhlasu všech, jinak je právní úkon neplatný (např. přenechání bytu do podnájmu). Z právních úkonů týkajících se společného nájmu bytu jsou oprávněni a povinni všichni společní nájemci společně a nerozdílně. Dojde-li mezi společnými nájemci k neshodě o právech a povinnostech vyplývajících ze společného nájmu bytu, rozhodne na návrh některého z nich soud. Soud může v případech zvláštního zřetele hodných na návrh společného nájemce zrušit právo společného nájmu bytu, vznikne-li jím nezaviněný stav, který brání společnému užívání bytu společnými nájemci. Zároveň určí, který ze společných nájemců nebo kteří z nich, budou byt dále užívat. 

Zvláštní situace nastává v případě manželů. Jestliže se za trvání manželství manželé nebo jeden z nich stane nájemcem bytu, vznikne mezi nimi automaticky společný nájem bytu manžely. Stal-li se některý z manželů nájemcem bytu před uzavřením manželství, vznikne tento společný nájem manželů uzavřením manželství. Společný nájem však nevzniká, jestliže manželé spolu trvale nežijí. 

Nedohodnou-li se rozvedení manželé o nájmu bytu, soud na návrh jednoho z nich rozhodne, že se zrušuje právo společného nájmu bytu. Současně určí, který z manželů bude byt dále užívat jako nájemce. Nabyl-li práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu jeden z rozvedených manželů před uzavřením manželství, zanikne právo společného nájmu bytu rozvodem a právo byt užívat zůstane tomu z manželů, který nabyl práva na nájem bytu před uzavřením manželství. V ostatních případech společného nájmu družstevního bytu rozhodne soud, nedohodnou-li se rozvedení manželé, na návrh jednoho z nich o zrušení tohoto práva, jakož i o tom, kdo z nich bude jako člen družstva dále nájemcem bytu. Při rozhodování o dalším nájmu bytu vezme soud zřetel zejména na zájmy nezletilých dětí a stanovisko pronajímatele. 

Co se týče registrovaného partnerství, tak zde společný nájem jako v případě manželů nevzniká, ale vzniká pouze právo osoby, která uzavřela registrované partnerství užívat byt, který má její partner v nájmu. Na společném nájmu se však partneři mohou dohodnout s pronajímatelem. Zrušením, popřípadě vyslovením neplatnosti nebo neexistence partnerství, zaniká právo registrovaného partnera, který není nájemcem bytu, tento byt nadále užívat.

Za určitých předpokladů může odstoupit od nájemní smlouvy jak nájemce, tak pronajímatel.

Odstoupení od nájemní smlouvy na rozdíl od její výpovědi nastává s okamžitými účinky, jakmile je tento právní úkon oznámen druhé straně. Z tohoto důvodu se připouští jen v případech výslovně stanovených zákonem. Nájemce je oprávněn od smlouvy odstoupit, byl-li pronajímaný byt předán ve stavu nezpůsobilém ke smluvenému nebo obvyklému užívání, anebo stane-li se později nezpůsobilým k bydlení bez zavinění nájemce. Jsou-li místnosti, které byly pronajaty k obývání nebo k tomu, aby se v nich zdržovali lidé, zdraví závadné, má nájemce toto právo i tehdy, věděl-li o tom při uzavření smlouvy. Práva odstoupit od smlouvy se nájemce nemůže předem vzdát. 

Pronajímatel může kdykoli odstoupit od smlouvy, užívá-li nájemce přes písemnou výstrahu pronajímaný byt takovým způsobem, že pronajímateli vzniká škoda, nebo mu hrozí značná škoda. 

Mimo výše uvedené nezapomeňte, že v případě výpovědi nájemní smlouvy pronajímatelem, pro některý z důvodů, k němuž potřebuje souhlas soudu, je tento povinen zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu, a u výpovědi, u níž přivolení soudu nepotřebuje, alespoň dočasné provizorní přístřeší (více o výpovědních důvodech ze strany pronajímatele naleznete v článku „Nájemní smlouva k bytu z pohledu nájemce“).

V tomto článku jsme čerpali z níže uvedených právních předpisů, účinných ke dni 21.11.2012:
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník  

Více podobných článků naleznete na webu Právní linky v právní poradně zdarma.

 

Vlastnosti

Kategorie

Historie